Поделиться:
Не секрет, что на протяжении последних нескольких лет уполномоченные органы всех субъектов и большинства муниципалитетов предпринимают максимальные усилия направленные на контроль землепользования, в том числе в части соблюдения обязанности по внесению в бюджет платежей за землю (арендной платы, платы за фактическое пользование). При этом, согласно позиции судебных инстанций, неполучение от публичного субъекта соответствующего расчета не освобождает землепользователя от обязанности по внесению денежных средств. Платность землепользования является одним из основополагающих принципов земельного законодательства (ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ).
При этом не всегда размер арендного платежа является объективно рассчитанным; особенно сложности в расчетах возникают, когда на земельном участке имеются объекты недвижимости нескольких собственников и расчет должен производиться всем пропорционально, исходя из совокупности площадей. В таких ситуациях особенно актуально заблаговременно получить собственникам объектов расчет за землю от уполномоченного органа с целью дополнительной сверки имеющихся площадей застройки, нивелирования спорных вопросов в части мест общего пользования. Однако зачастую подобные сверки администрации муниципалитетов предпочитают проводить уже в суде, выйдя с соответствующими исками о взыскании.
В результате рассмотрения такого искового заявления и грамотно подготовленной позиции адвокатов практики недвижимости и строительства Коллегии Арбитражным судом Свердловской области вынесено решение об отказе в удовлетворении иска Администрации города Екатеринбурга к застройщику о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок.
После длительных баталий в судебных заседаниях и подготовки многочисленных расчетов (и перерасчетов) адвокатам Коллегии удалось защитить интересы застройщика, осуществлявшего реализацию инвестиционного проекта по строительству торгово-складских терминалов. Отношения с будущими правообладателями объектов недвижимости оформлялись инвестиционными договорами. По мере ввода объектов в эксплуатацию помещения передавались правообладателям по актам приема-передачи. Инвестиционными договорами предусмотрена обязанность правообладателей вступить в договор аренды земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости. Вместе с тем часть правообладателей системно уклонялась от исполнения данных обязательств; в результате расчет арендной платы за весь земельный участок, в том числе в части «нерадивых» землепользователей, Администрацией был выставлен первоначальному арендатору — застройщику.
В ходе рассмотрения дела адвокатам Коллегии удалось доказать, что застройщик добросовестно исполнил обязательства по созданию и передаче помещений правообладателям по инвестиционным договорам. В связи с этим обязанность по несению расходов, связанных с использованием помещений, в том числе обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, переходит к новым правообладателям.
Суд также поддержал доводы о том, что застройщик не может нести обязанность по внесению арендной платы за помещения, относящиеся к местам общего пользования, а также за объекты вспомогательного назначения, в том числе железнодорожные рампы и холодные пристрои, которые выбыли из его пользования и перешли новым собственникам.
Учитывая, что арендная плата за спорный публичный земельный участок является нормативно устанавливаемой, ее размер подлежал определению по формуле, учитывающей ставку арендной платы, коэффициент увеличения, кадастровую стоимость и площадь объектов недвижимости, используемую соответствующим правообладателем. Адвокатами Коллегии были представлены контррасчеты задолженности с учетом корректировки каждого из указанных элементов. Судом была воспринята позиция защиты в части расчетов, а также произведенные своевременно застройщиком оплаты арендных платежей; в итоге в удовлетворении требований публичного органа о взыскании задолженности по арендной плате было отказано.