Поделиться:
14 июля 2025 г. адвокаты КА «Регионсервис» успешно завершили спор о понуждении продавца к заключению основного договора купли-продажи помещения. Решением Арбитражного суда Кемеровской области в иске отказано.
Между сторонами спора был заключен договор аренды нежилого помещения. В 2024 г. срок аренды подходил к концу, истец просил продлить срок действия договора, однако ответчик от продления отказался. Стороны договорились о купле-продаже помещения к 15.12.2024, а свои правоотношения оформили предварительным договором.
В установленный срок стороны не заключили основной договор из-за отсутствия у покупателя денежных средств на покупку помещения. Стороны вели переговоры об изменении условий предварительного договора (увеличение задатка, продление срока аренды, срока заключения основного договора), однако к соглашению так и не пришли.
По прошествии срока заключения основного договора, покупатель направил продавцу претензию о нарушении предварительного договора, потребовал заключить договор.
Продавец на претензию возразил, однако направил покупателю договор купли-продажи.
Покупатель договор получил, но вместо его подписания обратился в арбитражный суд с иском о понуждении продавца к заключению основного договора. Свои требования мотивировал уклонением ответчика от заключения основного договора, нарушением условий предварительного договора (систематическое невыполнение требований о заключении основного договора, нарушение обязанности по кадастровому оформлению помещения, заключение сделки в отношении спорного помещения с третьим лицом).
«При рассмотрении данной категории дел суды оценивают поведение сторон до и после истечения срока на заключение основного договора. Если договор не заключен, но одна из сторон совершала действия по его заключению, а другая от заключения уклонилась, можно потребовать заключение договора через суд. Главное, чтобы такие действия представляли собой востребование исполнения, то есть давали другой стороне возможность предоставить исполнение (заключить договор либо уклониться от его заключения)» — отметил Александр Личман, старший юрист практики «Энергетика и природные ресурсы».
При рассмотрении дела адвокаты «Регионсервиса» отстаивали позицию, что истец не может понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи, поскольку:
1. обязательства сторон из предварительного договора прекратились, поскольку ими не совершались действия направленные на заключение основного договора:
2. продавец не уклонялся от заключения основного договора, не нарушал условия предварительного договора.
В ходе рассмотрения дела адвокатам «Регионсервиса» удалось отстоять позицию о необоснованности заявленных исковых требований. Суд принял доводы адвокатов и в удовлетворении иска отказал.
«При формировании позиции по таким делам нужно обязательно давать оценку поведению истца с позиции добросовестности. Не имея возможности заключить основной договор в срок, такое лицо затем может намеренно обратиться в суд с необоснованным иском, наложить арест на имущество ответчика, затягивать сроки рассмотрения дела, тем самым вынуждая оппонента пойти на мировое соглашение. Заключить договор. Возвратить задаток. В таких ситуациях, удовлетворение иска ставит процессуального оппонента в несправедливое положение, по сути, понуждая его к заключению договора на неприемлемых, непринятых добровольно условиях. Наше дело – пример построения правильной стратегии защиты с акцентом на установление недобросовестности истца» — акцентировала внимание Яна Кизилова, руководитель практики «Энергетика и природные ресурсы».