Поделиться:
Адвокатам практики «Недвижимость и строительство» Коллегии удалось доказать в судебном порядке завышенный размер и экономическую необоснованность ставки арендной платы за землю под складскими комплексами в Екатеринбурге, в связи с чем ставка была признана недействительной в судебном порядке, что по итогу приведет к значительному снижению арендных платежей для всех арендаторов, использующих земельные участки для размещения складской недвижимости.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является нормативно устанавливаемой. При этом уполномоченный орган в императивном порядке обязан не просто установить размер ставки арендного платежа исходя из интересов соответствующего бюджета, а оценить доходность всей совокупности земельных участков в данном сегменте, подпадающих под регулирование соответствующей ставки, провести многофакторный экономический анализ и установить надлежащий, обоснованный размер данного неналогового платежа.
Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582.
Постановлением № 582 предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Размер арендного платежа за землю традиционно является частью финансовой модели любого проекта, в котором земельный участок находится у собственника объекта недвижимости на праве аренды. Действующим законодательством предусмотрены различные правовые механизмы, позволяющие снизить указанный платеж арендатора (изменение размера кадастровой стоимости, переформирование земельного участка с уменьшением его площади, изменение разрешенного использования зданий, находящихся в границах земельного участка в рамках градостроительного регламента соответствующей зоны и т.д.).
Однако в рамках настоящего дела адвокаты в интересах доверителя заняли иную нетрадиционную позицию: посчитав размер действующей ставки арендной платы под складскими комплексами (ВРИ земельного участка – склады по Классификатору Росреестра) завышенной, юристы обратились в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействующим Приказа Министерства от 29.07.2024 № 5504, которым была установлена ставка арендной платы для ВРИ «Склад» в размере 6,79 %.
По мнению адвокатов, нарушение принципа экономической обоснованности выразилось в совокупности нарушений, допущенных уполномоченным органом при подготовке экономического обоснования, среди которых: выбор неверной методики анализа объектов, непроведение многофакторного анализа доходности земельных участков, оценка несопоставимых объектов, необоснованное исключение ряда объектов-аналогов из исследования и многое другое.
В результате юристам удалось показать обоснованность заявленных исковых требований. И суд, и Прокуратура встали на сторону арендатора.
Иск был удовлетворен, ставка арендной платы для ВРИ «Склад» в размере 6,79 % признана недействительной.
В результате с момента вступления решения суда в законную силу для всех арендаторов земельных участков с разрешенным использованием «склады» на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и до принятия нового нормативного правового акта, устанавливающего соответствующую экономически обоснованную ставку арендной платы, применению подлежит «предыдущая» ставка арендной платы в размере 5,4%, установленная п. 62 Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.