Поделиться:
Общество арендовало земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, и по мере возведения на нем объектов капитального строительства осуществляло раздел этого участка. На каждый вновь образованный земельный участок Обществом был заключен договор аренды, действующий с даты постановки соответствующего участка на государственный кадастровый учет.
Однако, когда уполномоченный орган власти представил расчет арендной платы за исходный земельный участок, оказалось, что сведения о датах изменения площади такого участка были внесены в ЕГРН неверно, в связи с чем в кадастре недвижимости какое-то время были отражены сведения о территории, которая формально находилась одновременно в составе двух земельных участков – исходного и вновь образованного.
Ошибка государственного регистратора повлияла и на расчет бюджетным учреждением кадастровой стоимости исходного земельного участка, поскольку по утвержденным методическим рекомендациям в случае уменьшения площади земельного участка, его кадастровая стоимость, установленная ранее в размере рыночной, также уменьшается пропорционально площади участка. Но вследствие ошибки, содержащейся в ЕГРН, бюджетное учреждение пересчитало кадастровую стоимость некорректно, что напрямую отразилось на размере арендной платы за земельный участок.
Управление Росреестра отказалось исправить допущенные нарушения в административном порядке и представило позицию, согласно которой сведения о площади, изменившейся в результате раздела земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, должны быть внесены в ЕГРН с даты регистрации договора аренды на вновь образованные земельные участки, а не с даты постановки их на государственный кадастровый учет.
Спор значительно осложнялся тем, что заявителем формальном был пропущен установленный законом трехмесячный срок на судебное обжалование незаконных действий органа власти. Кроме того, Управление Росреестра настаивало на том, что система ФГИС ЕГРН не позволяет вручную изменить дату внесения государственным регистратором сведений о площади земельного участка, поскольку такая дата фиксируется программой автоматически. Управление также указывало, что заявление об исправлении ошибки, поданное Обществом, не соответствовало утвержденной форме и, следовательно, не могло быть удовлетворено.
В ходе судебного разбирательства юристам Коллегии удалось доказать, что спорные положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ необходимо толковать в совокупности с положениями Земельного кодекса РФ, который предусматривает особенности правового регулирования земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности. В результате суд согласился с тем, что государственная регистрация договора аренды, сама по себе не имеющая правообразующего значения, не может считаться датой фактического изменения площади исходного земельного участка. Позиция Управления Росреестра, согласно которой исполнение требования о корректировке данных о дате изменения площади объекта недвижимости невозможно, также не была воспринята, поскольку отсутствие технической возможности не может препятствовать в восстановлении прав заявителя. Суд также принял во внимание аргумент о том, что поданное в орган государственной власти обращение, независимо от формы, должно быть рассмотрено по существу с предоставлением исчерпывающего ответа, в том числе содержащего указание на способы защиты нарушенных прав.
В результате признания действий Управления Росреестра незаконными Общество получило возможность пересчитать кадастровую стоимость земельного участка и взыскать с уполномоченного органа власти неосновательной обогащение за излишне уплаченную арендную плату.