Выкупить земельный участок под недостроем нельзя
27.11.2024 Президиумом Верховного Суда РФ утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 (2024), в состав которого вошел спор, связанный с земельными правоотношениями, а именно: исследованию подлежал вопрос законности предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности (далее – ЗУ), под объектом незавершенного строительства.
Фабула дела.
Прокурор обратился в суд с иском к администрации, частному лицу о признании недействительными договоров купли-продажи ЗУ, об исключении из ЕГРН записей, прекращении права собственности на ЗУ, об исключении из ГКН записей о разделе ЗУ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в муниципальную собственность ЗУ.
В обоснование требований Прокурор указал, что при проведении проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что на основании постановления администрации гражданину в аренду выделен ЗУ для использования под строительство автостоянки.
На ЗУ были возведены два одноэтажных нежилых здания — контрольно-пропускные пункты со степенью готовности 90 % каждое, которые в последствии (после выкупа в частную собственность) были снесены.
До сноса указанных объектов гражданин обратился с заявлением о предоставлении данного ЗУ в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости
(по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Постановлением местной администрации спорный ЗУ передан в собственность за плату, заключен договор купли-продажи ЗУ.
По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления ЗУ в собственность. Кроме того, площадь спорного ЗУ более чем в 753 раза превышает площадь, необходимую для эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости.
Позиции судов.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.
Позиция Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала судебные постановления вынесенными с нарушением норм права в связи со следующим:
- Исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют граждане, юр. лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких ЗУ.
- Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.
- Собственники ЗУ и лица, не являющееся таковыми, обязаны использовать ЗУ в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение ЗУ без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу в аренду.
- Определение границ и площади соответствующего ЗУ должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер ЗУ, предоставленного для строительства, может не совпадать с размером ЗУ, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Ключевые выводы.
- Нельзя выкупить в собственность ЗУ под объектом незавершенного строительства, поскольку цель договора аренды не достигнута.
- Нельзя выкупить в собственность ЗУ под объектом, не соответствующим целевому назначению первоначального договора аренды.
- Площадь выкупаемого ЗУ должна быть соразмерной площади объектов недвижимости, расположенных в его границах (площадь необходимая для их эксплуатации).
Необходимо отметить, что Верховный Суд РФ уже не в первый раз подчеркивает подобные позиции в практике.
Невозможно приобрести в собственность публичный земельный участок, если на нем расположен исключительно:
- вспомогательный объект, поскольку не достигнута цель договора аренды в части возведения основного объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3).
- разрушенное здание, поскольку объект не используется по назначению (Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2019 № 307-ЭС19-5926 по делу № А56-72015/2016).
- испрашиваемый ЗУ несоразмерен по площади объекту недвижимости, расположенному в его границах (Постановление АС Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018 по делу № А40-92834/2017, Постановление Арбитражного суда поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018).
Если у вас есть какие-либо вопросы по этому материалу, свяжитесь с нами любым удобным способом:
Анна Жолобова
Управляющий партнер офиса Коллегии в г. Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство»
