Поделиться:
Он поддержал вывод о том, что основанием для расторжения спорного договора аренды такого участка послужило нарушение арендатором существенных условий договора аренды и требований земельного законодательства
По мнению одного из экспертов «АГ», позиция Верховного Суда существенно ослабляет механизмы защиты прав арендаторов, поскольку может быть истолкована судами как указание во всяком случае не принимать во внимание, направлялась ли публичным собственником какая-либо претензия перед предъявлением иска, если будет установлено наличие безусловных оснований для расторжения договора аренды. Другая полагает, что в этом деле для бизнеса и госорганов дается четкий сигнал: суды в первую очередь будут оценивать реальные обстоятельства дела, ставя их в приоритет перед процессуальными формальностями.
Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС24-21425 по делу № А41-65181/2023, в котором он пояснил нюансы расторжения договора аренды публичного земельного участка ввиду его нецелевого использования.
В порядке приведения в соответствие с требованиями лесного законодательства заключенного в 2006 г. договора аренды подмосковного лесного участка площадью 21,8 га Управление лесного хозяйства по Московской области и городу Москве и ООО «Метресурс» заключили в 2008 г. договор аренды этого участка для осуществления рекреационной деятельности сроком до конца 2055 г. Арендатор получил участок по акту приема-передачи, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
В 2011 г. «Метресурс» переуступило ООО «ГеоСтрой» права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. В следующем году эта земля вошла в границы деревни Маслово сельского поселения Успенское Одинцовского муниципального района. В связи с этим Территориальное управление Росимущества в Московской области и «ГеоСтрой» заключили допсоглашение к договору аренды от 16 июня 2015 г., которым определили, что арендодателем является Управление Росимущества, а арендатором – «ГеоСтрой», принявшее в аренду конкретный земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для осуществления рекреационной деятельности». В этом соглашении, в частности, отмечалось, что арендодатель вправе требовать от арендатора устранения нарушений, связанных с нецелевым использованием участка, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче. Арендодатель может в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче. Согласно п. 6.6 допсоглашения договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя на основе вступившего в законную силу решения суда при существенных нарушениях арендатором условий договора.
В мае 2022 г. «ГеоСтрой» передал права и обязанности по договору аренды ООО «Бизнес-Парк», которое спустя несколько месяцев уступило АО «Управляющая компания «Парк Инвест» права и обязанности по договору аренды на часть арендованного участка по договору уступки.
Летом 2023 г. Управление Росимущества провело осмотр земельного участка и выявило, что его территория не охраняется, на большей его части произрастает лесной массив, а также древесно-кустарниковая растительность, из-за бурелома доступ на часть участка ограничен. Ведомство не обнаружило недвижимость на этом участке и пришло к выводу, что он не используется арендатором.
Далее Управление Росимущества уведомило «Бизнес-Парк» и «Парк Инвест» о расторжении арендного договора и необходимости возврата участка со ссылкой на неиспользование его по целевому назначению. Ввиду невыполнения требования ведомство обратилось в суд с иском к «Парк Инвест» о расторжении договора аренды земельного участка. К участию в деле в качестве соответчика был привлечен «Бизнес-Парк», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Росимущество, Управление Росреестра по Московской области, Администрация Одинцовского городского округа Московской области.
Суд выделил в отдельное производство требование об обязании обоих ответчиков в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить Управлению Росимущества земельный участок, этому делу был присвоен номер А41-19030/2024. В итоге суд расторг договор аренды, а апелляция поддержала его решение. Они посчитали, что текущее состояние земельного участка таит в себе потенциальную угрозу возникновения пожара, а при его осмотре не выявлено осуществления какой-либо деятельности, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка и установленной в договоре аренды цели его использования – для рекреационной деятельности. Следовательно, в период действия договора аренды арендаторами не предпринималось должных мер по охране земельного участка и его использованию, при этом ими не доказано наличие объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность использовать спорный участок в целях, указанных в арендном договоре. Кроме того, «Бизнес-Парк» письмом от 23 февраля 2023 г. просил уполномоченные органы согласовать изменение вида разрешенного использования участка на «общественно-деловую зону». Такое поведение арендаторов участка, предоставленного для рекреационных целей, в течение 15 лет противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель и свидетельствует о существенном нарушении условий договора.
В свою очередь, кассационный суд отменил эти судебные акты и оставил иск Управления Росимущества без рассмотрения со ссылкой на то, что ввиду несоблюдения истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды у первой инстанции отсутствовали правовые основания для принятия и рассмотрения такого иска по существу. Суд округа указал, что право на обращение в суд с заявлением о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по договору возникает у арендодателя только после последовательного исполнения им императивных требований ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно им арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если тот не исполнит обязательство в назначенный срок, арендодатель вправе направить арендатору предложение о расторжении договора, и только лишь после получения отказа арендатора расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, у арендодателя возникает право на подачу в суд иска с требованием о расторжении договора аренды.
Между тем, как указала кассация, досудебный порядок урегулирования спора в отношении обоих ответчиков истцом соблюден не был. Направление в период рассмотрения спора в адрес второго ответчика письма с предложением расторгнуть договор не может быть доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Изучив кассационные жалобы Управления Росимущества и Администрации Одинцовского городского округа, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что досудебный порядок рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. При этом такой порядок не должен быть препятствием в защите лицом своих прав в судебном порядке. При рассмотрении вопроса о соблюдении/несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного урегулирования спора, иск рассматривается в суде.
В этом деле, заметил ВС, основанием для расторжения договора аренды публичного земельного участка послужило нарушение арендатором существенных условий договора аренды и требований земельного законодательства, а именно: неиспользование участка по целевому назначению и разрешенному использованию, что нанесло вред окружающей среде. Такое нарушение, согласно условиям спорного договора, дает арендодателю право заявить в суд требование о расторжении договора с соблюдением п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Арендодатель письмом от 26 июня 2023 г., направленным в адрес «Парк Инвест», ссылаясь на нарушение арендатором п. 5.4.2 договора аренды, предложил этой компании подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок. Аналогичное уведомление 7 ноября направлено в адрес «Бизнес-Парка». Содержание таких уведомлений соответствует п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку в них изложено существо допущенных ответчиками нарушений условий договора и предложено расторгнуть его.
Таким образом, ответчики были осведомлены о существе притязаний к ним со стороны истца и им были предоставлены процессуальные гарантии для урегулирования спора в добровольном порядке, в том числе в период его рассмотрения в суде. Не представлено доказательств того, что ответчики готовы были урегулировать спор по существу в досудебном порядке. «Вывод суда округа о том, что указанные уведомления не являются доказательством соблюдения истцом досудебного порядка, поскольку в них не содержится требование об устранении нарушений условий договора в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), сделан без учета условий договора, регламентирующих основания для его расторжения, содержания вменяемых арендаторам нарушений, возможности их фактического устранения, а также без учета обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу», – указал Верховный Суд.
Он добавил, что судами первой и апелляционной инстанций установлены существенные нарушения условий договора аренды, которые предоставляют арендодателю право требовать прекращения права аренды публичного участка: длительное неиспользование публичного земельного участка по назначению, несоблюдение мер пожарной безопасности, неосуществление мероприятий по охране земель, лесов, очистке их от несанкционированных отходов, что повлекло негативное изменение состояния почвы и причинение вреда почве, создало угрозу охраняемым общественным отношениям и интересам. «Оставление судом округа иска без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора привело к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, что не соответствует требованиям эффективности и процессуальной экономии», – отмечено в определении ВС, который отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Младший юрист КА «Регионсервис» Мария Ивлева отметила, что в этом деле Верховный Суд, следуя принципу приоритета охраны земель, указал, что само по себе несоблюдение публичным органом досудебного порядка разрешения спора не может служить препятствием для удовлетворения судом требования о расторжении договора аренды земельного участка, если в ходе судебного разбирательства будет установлено действительное нарушение арендатором своих обязательств, приводящих к причинению вреда окружающей среде. «С одной стороны, ВС РФ справедливо отметил, что в отсутствие доказательств готовности ответчика урегулировать спор во внесудебном порядке, при том что уполномоченным органом было направлено предложение о расторжении договора и арендатор был уведомлен о наличии притязаний со стороны арендодателя, оставление искового заявления без рассмотрения по причине формального несоблюдения досудебного порядка идет вразрез с основными задачами арбитражного судопроизводства», – полагает она.
С другой стороны, по словам эксперта, эта позиция Суда существенно ослабляет механизмы защиты прав арендаторов, поскольку может быть истолкована судами как указание во всяком случае не принимать во внимание, направлялась ли публичным собственником какая-либо претензия перед предъявлением иска, если будет установлено наличие безусловных оснований для расторжения договора аренды. «В этом случае добросовестные арендаторы земельных участков окажутся лишены возможности устранить допущенные ими нарушения и избежать расторжения договора. ВС таким образом следует наметившейся тенденции усиления защиты публичного интереса, выражающегося в сохранении земель в первую очередь как природного ресурса», – сочла Мария Ивлева.
Юрист Enforce Law Company Елизавета Кожевникова полагает, что в этом определении Верховный Суд делает важный акцент на принципе недопустимости приоритета формального над существом. «Суд указал, что несоблюдение досудебного порядка не может служить основанием для отказа в судебной защите, если арендатор земельного участка допустил серьезные нарушения условий договора и требований земельного законодательства. Это особенно важно для споров, касающихся использования публичных земель, где излишний формализм может повлиять на судьбу крупных территорий и государственных активов. Определение ВС РФ вновь подтверждает тенденцию к отказу от излишнего юридического формализма в пользу прагматичного подхода, ориентированного на защиту государственных и общественных интересов, особенно в сфере земельных отношений. ВС ориентирует нижестоящие суды на приоритет существа правоотношений над формальными процессуальными аспектами, что способствует ускорению разрешения споров и недопущению формального затягивания дел. Для бизнеса и госорганов это четкий сигнал: суды в первую очередь будут оценивать реальные обстоятельства дела, ставя их в приоритет перед процессуальными формальностями», – полагает она.