Трансформации – самый мощный источник для вдохновения

Анна Жолобова, адвокат, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства.

Анна, недавно вы попали в топ-100 самых влиятельных людей на рынке коммерческой недвижимости. Наряду с лидерами строительных и инвестиционных компаний вы отмечены среди ключевых экспертов юридического сообщества, чья профессиональная деятельность оказывает существенное влияние на развитие отрасли. Расскажите, что значит быть лидером отрасли?

Для меня любые награды и включение в определённые списки свидетельствуют прежде всего о том, что усилия и вклад, которые мы вносим в развитие отрасли, видны и эффективны, а значит, не напрасны. Для меня, как для идеалиста, включение в топ-100 – это, конечно, привилегия и повод для гордости, но в то же время стимул продолжать работать с самыми высокими стандартами профессиональной этики и качества.

Лидерство в юридическом сообществе требует всестороннего понимания правового ландшафта, тенденций рынка коммерческой недвижимости и особенностей взаимоотношений между бизнесом и государством. Понимание методологии, позиций и интересов всех участников процесса является очевидным преимуществом в работе и ключом к решению большинства коммуникационных сложностей.

Лидерство в отрасли предполагает ведение крупных девелоперских проектов, значимых не только с точки зрения частных интересов бизнеса, но и для развития всей городской среды, региона в целом. Следовательно, ошибки быть не должно, необходим строгий учет интересов всех сторон.

Современный девелопмент и градостроительство уже давно переросли уровень «точечной» застройки и приобрели масштаб развития и освоения целых кварталов. Причем, как правило, это не новое освоение, а переосмысление старого фонда и уже существующей, градостроительно-выстроенной территории. Наступила так называемая «эра трех Р» – редевелопмента, реконцепции и реставрации, которая, по мнению экспертного сообщества, продлится в отрасли не менее пяти лет. А это уже совершенно иные стратегии ведения бизнеса, финансовые вложения, риски, уровни партнерства и, безусловно, иная правовая экспертиза.

«Эра трех Р» – расскажите подробнее о данной тенденции развития городов.

Обозначенный выше «ре-тренд» – трансформация застроенной территории – наблюдается сейчас в большинстве мегаполисов: Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Омск и т. д.
Дефицит свободных площадок под застройку, особенно в центральных районах городов, несоответствие существующих объектов потребностям времени, пространства, утратившие свою функцию и используемые неэффективно – все это ухудшает качество городской среды и становится отличным потенциалом для развития города. В результате «перезапуска» старых объектов создаются яркие точки притяжения для жителей, усиливается инфраструктура и инженерные сети, происходит оптимизация планировки территории, возводятся новые современные кварталы, вторая жизнь дается объектам исторического наследия, повышается стоимость недвижимости в данной локации. Именно поэтому застройщики все чаще осознанно идут на «три буквы Р».

Градостроительное и земельное законодательство, не желая отставать от потребностей времени, в перманентном режиме предоставляет все новые правовые конструкции и механизмы для реализации возникающих потребностей бизнеса и государства.

Широта правового взгляда, понимание особенностей технологического процесса в строительстве и заложенных бизнес-концептов, знание складывающейся судебной практики и постоянно меняющегося законодательства позволяют создать правовую концепцию и выстроить юридические алгоритмы для реализуемого проекта с минимальными рисками, оптимизировать временные затраты, нивелировать дополнительные финансовые вложения и выстроить оптимальные партнерские отношения со всеми участниками. Грамотное юридическое сопровождение реализации строительного проекта, начиная от поиска земельного участка и заканчивая регистрацией права собственности на возведенные объекты недвижимости, – это то, что сейчас особенно востребовано у бизнеса.

Есть ли, на Ваш взгляд, в действующем законодательстве какие-то слабые места? Или если застройщик находится в правовом поле, это всегда про успех?

Сегодня государство путем постоянных изменений и реформирования действующего законодательства стремится сделать его более совершенным и комфортным в применении. Что, безусловно, следует оценить как положительный тренд.

Однако, на мой взгляд, с учетом большого объема практики участия в девелопменте в различных регионах, все еще остаются ряд «серых зон», которые требуют дополнительного регулирования.

Во-первых, отсутствие градостроительной стабильности (как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики) очень сильно влияет на финансовую модель и временные затраты при реализации проектов и создает дополнительные, очень чувствительные риски для девелоперов, включая возможную потерю актива.

Что я имею ввиду? Например, градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ) традиционно является одним из ключевых документов в строительстве – документом-основанием, на котором базируется все строительство, сведения из которого учитываются застройщиком при анализе возможности реализации проекта (в том числе при принятии решения о приобретении актива в виде земельного участка изначально), при разработке проектной документации и проведении экспертизы, при подписании кредитно-обеспечительной документации для проектного финансирования. На законодательном уровне установлен срок действия ГПЗУ – 3 года, следовательно, де-юре позиционируется, что в течение указанного времени правообладатель земли и иные участники проекта вправе руководствоваться имеющейся в нем информацией.

Однако судебная практика идет по иному пути, констатируя, что застройщики, являясь профессиональными участниками рынка строительства, должны быть бдительны, отслеживая все нормативные изменения, в том числе в иерархии градостроительной документации, с учетом дискреционных полномочий органов публичной власти, и не вправе слепо руководствоваться данными в ГПЗУ. В противном случае единственным защитным механизмом будет возможность последующего взыскания убытков.

Во-вторых, обращает на себя внимание разность регулирования на уровне регионального законодательства. В настоящее время очень многие полномочия в вопросах законодательного регулирования переданы на уровень субъектов РФ. С одной стороны, особый статус Москвы, позволяющий столице вводить новые, исключительно ей присущие практики (платная смена ВРИ, КРТ через оператора с изменяющейся долей участия частного инвестора, льготный арендный платеж за землю и т. д.). С другой стороны, даже на уровне иных субъектов нет нормативного равенства (разнятся критерии для реализации МаИП, не везде есть возможность внесения инфраструктурных сборов, разные налоговые преференции и т. д.).

Все вышесказанное не создает стабильности в строительстве, делая инвестиционно-строительный цикл достаточно уязвимым и непредсказуемым.

Что вдохновляет персонально Вас, Анна, сейчас в работе?

Пожалуй, прежде всего это возможность участвовать в действительно крупных и значимых, в том числе для государства, проектах, которые формируют облик наших городов и регионов.

В этом году Коллегии адвокатов «Регионсервис» исполняется 25 лет. Уже четверть века мы юридически сопровождаем крупный и средний бизнес, помогая им претворять в жизнь самые амбициозные проекты. Это большая гордость – прилетая в различные регионы, понимать, что в тот или иной проект ты вложил частичку себя, проект завершен, функционирует и приносит счастье его правообладателям.

Еще один момент гордости и вдохновения – это, конечно же, моя команда – команда профессионалов. Мы все разные, у каждого своя специализация в праве. Мы много дискутируем и много спорим, но в подобных «мозговых штурмах» и рождается выверенная по многим параметрам правовая концепция ведения проекта. Уверена, что такой многоаспектный подход к исследованию правовой задачи и порождает успех и в судебных спорах, и в бизнес-консалтинге.

Участие в амбициозных GR-проектах, таких как разработка правовых механизмов для новых форматов городского развития или внедрение инновационных технологий в космическую отрасль, дает почувствовать себя частью действительно больших изменений. И наконец, образовательные инициативы, такие как не имеющий аналогов конкурс по земельному и градостроительному праву MSU Open Urban Law Cup, который вот уже второй год подряд КА «Регионсервис» проводит совместно с юридическим факультетом МГУ. Это знаковый шаг, открывающий новый этап в нашей стратегии работы с будущим.

Любые изменения, нововведения, в конечном счете трансформации, независимо от их масштабов и направлений, всегда становятся мощным источником вдохновения, наверное, для любого из нас. Они раскрывают новые горизонты и возможности, подталкивают к постоянному развитию и инновациям, позволяют взглянуть на привычные задачи с новой перспективы, меняют подходы к работе, оказывают положительное влияние на формирование, как ни парадоксально, устойчивой среды. Именно через трансформации мы движемся вперед, создавая устойчивые и инновационные решения, которые вдохновляют не только нас, но и всех вокруг на новые достижения.