Тенденции градостроительства: правовые аспекты

Крупнейшая межрегиональная Коллегия адвокатов «Регионсервис» более 23 лет занимается правовой защитой бизнеса и интересов крупных промышленных предприятий Кузбасса. В рамках новой стратегии развития Коллегия представила нового управляющего партнера московского офиса Анну Жолобову. Анна является опытным юристом в области градостроительного и земельного права и как никто разбирается в тенденциях законодательного регулирования в сфере недвижимости и строительства. Кроме того, Анна – представитель уральской школы права, ее юридическая карьера началась именно в Екатеринбурге. О трендах в сфере комплексного развития территорий, опыте в градостроительстве и новеллах законодательства мы решили спросить у Анны Жолобовой в специальном интервью.

Анна, вы много лет занимаетесь юридической практикой в сфере недвижимости и земельных правоотношений. Почему именно эта специализация?

Недвижимость, земля всегда являются одними из ключевых активов любого бизнеса. Следовательно, субъекты правоотношений заинтересованы в том, чтобы создать для этих активов максимально комфортный правовой режим, минимизировать риски и реализовать возможности, которые предоставляет действующее регулирование.

И градостроительное, и земельное законодательство перманентно меняются. Судебная практика также формирует свои подходы, которые нередко отличаются от нормативно установленных. Мне нравится отслеживать эволюционирование тех или иных подходов, совершенствование правовых институтов, наслоение юридических конструкций, закрепленных в нормативных актах, и их применение в судебной практике.

Учитывая скорость этих изменений, экспертность, на мой взгляд, заключается в возможности структурирования активов клиента таким образом, чтобы обеспечить их развитие и преумножение, обойти «узкие» места, избежать правовых рисков, находя оптимальный баланс между частными интересами и государственным регулированием.

Какие тенденции на сегодняшний день можно проследить в сфере строительства на законодательном уровне?

В октябре 2022 г. государством была утверждена Стратегия строительной отрасли на ближайшие 10 лет. Именно в ней и заложены основные тенденции, векторы развития градостроительного и земельного законодательства, а именно: повышение комфорта городской среды, максимальное вовлечение в оборот земельных участков, прежде всего публичной формы собственности, сокращение инвестиционно-строительного цикла, переход на цифровые технологии. Принимаемое законодательство в последующий период направлено на реализацию и развитие указанных
направлений.

Расскажите подробнее, пожалуйста.

Например, повышение комфорта городской среды предполагает увеличение темпов ввода в эксплуатацию жилых и нежилых объектов недвижимости, развитие инфраструктуры, благоустроенность территории, обеспеченность социальными объектами. С этой целью в законодательстве и в практике активно развивается институт комплексного развития территории (КРТ), введен новый порядок передачи объектов, построенных на основании договора долевого участия в строительстве, усовершенствованы механизмы индивидуального жилищного строительства, в том числе путем распространения на него регуляторики, свойственной многоквартирному жилищному строительству. Введены критерии вспомогательных объектов, требования к архитектурно-градостроительному облику зданий и ряд иных новелл.

В части вовлечения в оборот земельных участков до конца 2024 г. продлены меры антисанкционного законодательства, т.е. возможность предоставления земельных участков без торгов под определенные цели, в том числе для промышленного производства. В качестве дополнительного основания мены названа реализация инвестиционных проектов, сокращены сроки изменения градостроительной документации, предусмотрены возможность ее изменения в упрощенном порядке и льготная арендная плата.

Значительно сокращены административные процедуры и сроки инвестиционно-строительного цикла. Не секрет, что строительный цикл был перегружен излишними административными барьерами и дублирующими процедурами. А это прямым образом оказывает влияние на временные затраты и экономическую окупаемость проектов. Так, например, по итогам 2023 г. в результате изменения законодательства количество процедур снизилось на 19 % (с 749 до 607).

Однако в столь либеральном развитии законодательного регулирования судебная практика зачастую меняет свои позиции, что не позволяет строительному бизнесу почувствовать эффект стабильности. Так, в судах наблюдается тенденция «замораживания» территории КРТ, в рамках которой отдается приоритет соответствующим нормам градостроительного законодательства перед земельным и иными нормами несмотря на то, что в действующих нормативных актах данный приоритет не закреплен. И только через соблюдение баланса частных и публичных интересов, установление мотивов принятия того или иного градостроительного решения есть правовая возможность защиты интересов землепользователей в суде.

С какими запросами наиболее часто приходит бизнес сегодня?

Сегодня запросы бизнеса очень разные. «Право любит активных» – гласит древнеримская мудрость. Следовательно, любое нарушение гражданских прав, даже потенциальная возможность к этому, всегда требует присутствия юридического сопровождения.

Сегодня запросы варьируются от правового сопровождения сделок и структурирования активов и заканчиваются сложными практикообразущими кейсами в суде. Наиболее остро сейчас звучат споры с государственным участием, в том числе связанные с реализацией строительных проектов, с субсидированием, признанием ничтожными сделок, изменением градостроительной документации. Также сохраняют актуальность вопросы, связанные со взысканием налоговых и неналоговых платежей в бюджет, с объектами самовольного строительства, банкротством.

Интересно то, что сейчас все больше набирают обороты GR-проекты взаимодействия государства и бизнеса, где последний готов участвовать в регуляторике, помогая с учетом собственного опыта разрабатывать действительно необходимые на практике правовые конструкции.