Ставка арендной платы за землю признана недействительной: кто выиграет от этого преимущества

Любое землепользование в России платное. Нормативно предусмотрены две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. Ставки арендной платы устанавливаются законодательным актом субъекта РФ и, как правило, существенным образом в цифровом выражении отличаются от региона к региону¹.

Действующее регулирование позволяет арендаторам и иным заинтересованным лицам, осуществляющим соответствующий платеж в бюджет, проверить в судебном порядке размер ставки арендной платы (СТАП) за землю на соответствие его экономической обоснованности. Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, которым закреплены основные принципы определения арендной платы за земельный участок, ее размер должен соответствовать доходности земельного участка с учетом категории земель, его разрешенного использования, государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, а также предоставляемых субсидий.

Исходя из указанного принципа, орган государственной власти обязан определять арендную платы не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и утвержденной градостроительной документацией, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в частности, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. СТАП должна соответствовать уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. «Соблюдение принципа экономической обоснованности должно быть доказано уполномоченным органом путем представления соответствующих расчетов, документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков и подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки», — указал Свердловский областной суд.

Таким образом, размер СТАП — не дискреционный показатель. Он должен быть экономически обоснован и установлен с учетом анализа вышеуказанных факторов.

В случае если ставка не обоснована, происходит нарушение прав и законных интересов землепользователей, осуществлявших платежи исходя из оспоренного значения: размер платы в бюджет завышен.

Судебные дела о признании незаконными СТАП все чаще встречаются в судебной практике. Так, на территории Екатеринбурга размер СТАП для вида разрешенного использования «Склады» третий раз в судебном порядке признается экономически необоснованным и незаконным.

Аналогичным образом признают недействительными СТАП и в иных регионах.

При этом суды, признавая СТАП экономически необоснованной, распространяют действие ее незаконности не с начала вступления в силу нормативного акта, установившего соответствующую незаконную СТАП (например, по аналогии с признанием сделки недействительной), а со дня вступления в силу решения суда. Причина этому — руководящие позиции Конституционного суда, который указал, что подобная немедленная утрата силы нормы законодательства «может повлечь негативные последствия для бюджетов разного уровня и привести к нарушению прав и свобод граждан, последствия в виде немедленного возврата уплаченного земельного налога относятся прежде всего к местным бюджетам и могут подорвать их устойчивость». Таким образом, признание СТАП незаконной не имеет обратной силы, действует на будущее время и не является основанием для пересмотра исполненных в бюджет обязательств по оплате арендных платежей за предшествующие периоды. 

Согласно п. 10 обзора судебной практики Верховного суда № 2 (2016), если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта не законен. При этом при отмене нормативного акта, устанавливающего ставки арендной платы, необходимо применять ранее действовавший нормативный правовой акт, регулирующий плату за землю. 

Таким образом, с момента вступления в законную силу решения суда о признании недействующим нормативного акта, устанавливающего незаконную СТАП, и до принятия нормативного акта, которым будет установлена новая ставка, для всех землепользователей, осуществляющих платежи в бюджет, в расчетах за землю подлежит применению СТАП, которая была утверждена уполномоченным органом на период, предшествующий вступлению в силу оспоренного нормативного акта.

Однако указанное правило имеет исключение. Лицо, которое в связи с принятием активных действий и обращением с соответствующим иском в суд, признало СТАП незаконной, вправе претендовать на применение к своим правоотношениям пользования земельным участком СТАП, действующую в предшествующий период и не признанную незаконной, с момента вступления в силу оспоренного акта, т.е. исключить применение экономически необоснованной ставки за весь период ее действия.

Так согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10 признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. Кроме того, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 06.07.2018 № 29-П, в случае, когда нарушение прав лица применением нормативного правового акта в гражданском деле уже имело место, невозможность для него извлечь благоприятные правовые последствия из судебного решения, которым удовлетворено его административное исковое заявление, но этот акт признан недействующим на будущее время, обесценивала бы само право на обращение в суд с административным иском, лишала бы стимулов к защите своих прав всеми не запрещенными законом способами, подрывала бы доверие к судебной системе и правосудию в целом, а также ставила бы такое лицо в неравное положение по сравнению с теми, кто будет испытывать на себе положительное воздействие указанного решения в дальнейшем, не приложив собственных усилий к устранению из правового поля незаконного нормативного правового акта. 

Резюмируя вышесказанное, необходимо согласиться с римским высказыванием высказыванием Jura scripta vigilantibus sunt («Право любит активных»), поскольку, исходя из подходов приведенной судебной практики, воспользоваться преимуществом признания недействительной СТАП и осуществить перерасчет арендных платежей по предыдущей СТАП за весь период действия незаконной ставки вправе только лицо, которое обратилось с соответствующим административным исковым заявлением. Признание СТАП незаконной и применение к собственным правоотношениям более низкой ставки может существенным образом повлиять на экономику проекта.

¹ Например, применительно к СТАП для ВРИ «Склады»: