Соразмерность участка при выкупе: проблема и ее решения

Проблема соразмерности участка под зданием касается юристов, землепользователей и представителей госорганов. Заявители, как правило, заинтересованы получить более крупный актив, а власти защищают публичный интерес, стремясь не допустить чрезмерного выбытия столь ценного объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности. О том, как достичь баланса в такой ситуации, рассуждает Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства и основатель телеграмм-канала «Земельный клуб».

Суть проблемы

Земельное законодательство РФ щедро предоставляет исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду под зданием или сооружением его собственнику (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ), т.е. никто другой, кроме собственника объекта не вправе претендовать на земельный участок под ним. Предоставление должно происходить на основании договора с уполномоченным органом без проведения торгов. В этом и заключается реализация одного из основных принципов земельного законодательства – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости (пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ). 

Однако при наличии указанного исключительного права повсеместно встает вопрос: в каких же границах (какой площадью) должен быть предоставляемый в частную собственность или в аренду земельный участок. При этом предварительное формирование и постановка на государственный кадастровый учет последнего не дают гарантии выкупа в существующих границах.

Императивного алгоритма о расчете предоставляемой площади действующее законодательство не содержит. ЗК РФ констатирует лишь наличие соответствующего исключительного права, какое-либо специальное законодательство отсутствует.

Главенство судебной практики

Учитывая, что нормы закона не содержат каких-либо специальных правил определения соразмерной площади земельного участка при выкупе, все подходы вот уже много лет формируются на уровне судебной практики.

Указание на необходимость соответствия площади земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости содержалось еще в постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 01.03.2011 № 13535/10. Суд констатировал, что при приобретении земельного участка, на котором расположен объект, необходимо исследовать вопрос о соразмерности его площади. Позднее уже Верховный Суд РФ (далее – ВС РФ), раскрывая данное понятие, указывает в ряде своих судебных актов на то, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования и следовать цели эксплуатации расположенных на нем объектов (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2025 № 309-ЭС15-11394).

Необходимо подчеркнуть, что судебная практика в своих актах не в первый раз дает развитие действующему законодательству. Так, например, в свое время именно суды определили, что выкуп земли невозможен под объектами незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2024), а еще под полуразрушенными (разрушенными) объектами, не пригодными для эксплуатации по целевому назначению (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2019 № А34-8769/2017).

Подходы судов

Несмотря на то, что перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка из публичной собственности в частную, которыми вправе руководствоваться уполномоченные органы при рассмотрении соответствующего заявления, строго регламентирован и является закрытым, как правило, органы ссылаются на п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, указывая на то, что с заявлением о предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Какая-либо дополнительная аргументация и обоснование несоразмерности площади в отказе отсутствует. И этого достаточно, поскольку согласно подходам судебной практики бремя доказывания данной соразмерности лежит именно на собственнике объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2024 № Ф05-14199/2024 по делу № А41-74597/2023). 

Понятие соразмерность не является понятием юридическим и в контексте рассматриваемой проблематики подразумевает наличие соответствия между площадью здания, сооружения и их функциональным назначением и площадью земельного участка. 

Определенной сложившейся пропорции в судебной практике не выведено, поэтому процедуры выкупа в судебном порядке всегда подразумевают непредсказуемость и риски для заинтересованной стороны. При этом в качестве обоснования необходимой для эксплуатации дополнительной площади приводятся различные аргументы: границы исторически сложившегося землепользования, наличие сформированного земельного участка в государственном кадастре недвижимости, соответствие его размера установленным нормам и правилам, методическим рекомендациям и т.д., и, как следствие, в большинстве судебных дел ключевым при принятии решения являются выводы судебной экспертизы.

С одной стороны, объективно чрезмерным выглядит желание землепользователя выкупить земельный участок, площадь которого в 753 раза превышает площадь расположенной в его границах постройки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5). С другой – определенная специфика использования земельного участка и ведения бизнес-процессов в ряде случаев диктует необходимость наличия актива именно в данных границах. Речь идет о территориях санаториев, баз отдыха, спортивных объектах, открытых производственных и складских площадках.

К сожалению, в деле № А41-8985/2023 заявителю не удалось обосновать с учетом исторически сложившейся планировки (в частности, сложившихся проездов, замощений, подпорных стенок, озеленения) площадь земельного участка, предоставленного под объекты санатория, где судебными инстанциями констатирована несоразмерность площади земли по отношению к площади застроенной территории   (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2024 по делу № А41-8985/2023). Однако в рамках дела № А46-2109/2021 на основании судебной экспертизы с учетом технологического процесса деятельности, осуществляемой на территории земельного участка, испрашиваемого заявителем, удалось обосновать необходимость выкупа площади более 16 тыс. кв. м. для обслуживания и эксплуатации рельсового пути протяженностью 692 погонных метра (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.07.2023 по делу № А46-2109/2021).

Пробельность действующего регулирования в данной части и неоднозначные, порой противоречивые подходы судебной практики делают гражданский оборот нестабильным, процедуры непредсказуемыми, не позволяя сразу рассчитать бизнес-модель проекта.

Что дальше

Недавно первое чтение прошел законопроект, положения которого предлагают определенную методику расчета соразмерности площади выкупаемого у государства участка. 

Новеллы предусматривают образовывать земли, на которых расположены здания, сооружения в соответствии с нормативами, установленными градостроительными регламентами. Если соответствующий регламент не установлен, площадь застройки от общего размера участка должна составлять не менее 10% – под объектом коммерческого использования и 5% – для ИЖС (Законопроект № 803202-8). В случае принятия этих нововведений, безусловно, появится определенная стабильность и прозрачность по вопросу выкупа участков под зданиями, сооружениями из публичной собственности.

Но ряд правовых ситуаций требует дополнительной проработки и осмысления. Речь идет про участки, имеющие особые виды разрешенного использования, например, санатории, базы отдыха, спортивные комплексы, открытые производственные и складские площадки. То есть подразумеваются территории, которые, исходя из специфики осуществляемой в их границах деятельности, требуют не стандартных подходов, а учета исторически сложившегося землепользования, локационной привязки объектов (в том числе нестационарных), а также оценки и анализа реализуемых технологических процессов.