Самовольная постройка выбывает из гражданского оборота и не может быть продана третьему лицу

ВС счел злоупотреблением правом действия истца, направленные на признание права собственности на самовольно реконструированный объект, при наличии вступившего в силу судебного акта, не исполненного его правопредшественником.

По мнению одной из экспертов «АГ», в этом деле компания, проиграв судебный спор о признании реконструированного объекта самовольным, попыталась, изменив правообладателя объекта, пересмотреть уже состоявшуюся судебную позицию и обойти принцип обязательности исполнения судебного акта, что, по мнению ВС РФ, было злоупотреблением правом. Другой напомнил, что смена собственника самовольной постройки в принципе невозможна, об этом прямо свидетельствует п. 2 ст. 222 ГК РФ.

22 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023, в котором разъяснено, что самовольная постройка выбывает из гражданского оборота и не может быть продана третьему лицу согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Вступившим в законную силу судебным решением от 3 июня 2021 г. по делу № А40-48905/2020 были удовлетворены исковые требования правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о признании самовольными постройками ряда помещений в двух нежилых зданиях. Тогда суд обязал ООО «Траст Недвижимость» в месячный срок с момента вступления решения в силу привести спорные здания в первоначальное состояние путем сноса технического этажа и надстроек. При неисполнении решения суда в указанный срок Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы могла снести эти самовольные постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ООО расходов. Суд также признал отсутствующим зарегистрированное право собственности этого хозобщества на спорные объекты недвижимости и обязал его в месячный срок освободить земельный участок от спорной недвижимости, при неисполнении ответчиком решения суда в указанный срок инспекция может снести эти объекты с дальнейшим возложением на «Траст Недвижимость» расходов.

Далее общество «Траст Активы», которое приобрело недвижимость у «Траст Недвижимости», обратилось в суд с иском к правительству Москвы и департаменту о признании права собственности на здания, где были выявлены самовольные постройки. Истец утверждал, что его право собственности в отношении спорных реконструированных зданий было зарегистрировано в конце 2022 г. Общество также заметило, что реконструкция в зданиях была произведена иным лицом, в связи с чем у него отсутствовала возможность получить разрешение на их реконструкцию до начала строительства надстроек. Кроме того, согласно заключению специалиста спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, техническое состояние является работоспособным.

Суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что строительство спорного объекта осуществлялось не в установленном законом порядке по вине застройщика, имевшего возможность получить разрешительную документацию, но не принявшего своевременно меры для этого, в связи с чем отсутствуют основания для признания права собственности истца на спорные постройки. Как указали суды, истец, приобретая спорные объекты у общества «Траст Недвижимость», осознавал, что помещения являются самовольными постройками, признанными таковыми в рамках дела № А40-48905/2020. Они добавили, что действия общества «Траст Активы» направлены не только на признание за собой права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости в обход установленного порядка, но и на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что фактически является злоупотреблением правом с его стороны.

Далее суд округа отменил эти судебные акты и удовлетворил иск общества. Он счел ошибочными выводы о том, что действия истца, при наличии вступившего в законную силу решения суда о сносе спорных объектов недвижимости как самовольных построек, направлены на преодоление судебного акта, а также выводы о том, что заключение судебной экспертизы не имеет правового значения для этого спора. Кроме того, кассация указала, что признание судом по делу № А40-48905/2020 зарегистрированного права собственности на спорную недвижимость отсутствующим не позволяет истцу зарегистрировать за собой право собственности на нее в установленном законом порядке.

Изучив кассационную жалобу правительства Москвы и департамента, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, в частности, напомнила, что следует понимать под самовольной постройкой. Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться ею. В связи с этим ВС РФ поддержал доводы кассаторов о том, что п. 2 ст. 222 ГК РФ не позволяет совершать сделки по распоряжению самовольной постройкой, и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного в отношении этого объекта иным лицом иска о признании прав на него как на самовольную постройку, даже без учета уже ранее состоявшегося судебного спора.

Как заметил ВС, суд округа не проверял правовые основания для перехода права собственности на спорную недвижимость от «Траст Недвижимости» к истцу. При этом, как утверждали кассаторы, исполнение судебного акта по делу № А40-48905/2020 о сносе самовольной постройки было невозможным ввиду активного противодействия «Траст Недвижимости». Внести изменения в сведения ЕГРН по спорному объекту ввиду удовлетворения судом требования о признании его права собственности отсутствующим стало невозможным из-за необходимости исправления сведений в кадастровых документах. Эти обстоятельства способствовали заключению сделки по отчуждению спорных объектов истцу и последующему его обращению в суд за признанием права собственности на объекты.

Между тем, как следует из исследованного судами текста ДКП зданий, общество «Траст Активы» подтверждает, что ознакомилось с технической, судебной документацией на недвижимость до подписания этого договора. «Таким образом, заключая сделку купли-продажи, общество располагало информацией о наличии судебных споров относительно объектов недвижимости, было согласно приобрести объекты, в отношении которых ранее судом был принят судебный акт о признании помещений в здании самовольными постройками и их сносе, который продавцом намеренно не исполнялся, изменения в ЕГРН не вносились, а объекты в реконструированном виде были отчуждены по договору купли-продажи истцу. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в действиях собственников зданий признаков недобросовестности», – отмечено в определении.

Подтверждением этого вывода судов, как заметил ВС, стало обращение нового собственника зданий, игнорирующего принятые по делу № А40-48905/2020 судебные акты, с иском о признании права собственности на самовольные постройки, подлежащие сносу и выбывшие из оборота. Общество «Траст Активы», заявляя иск о признании права собственности на спорные объекты, обязано было представить основания для наличия прав на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Между тем этот земельный участок находится в собственности Москвы, ранее он был предоставлен в аренду иностранной компании на срок до 2030 г. для эксплуатации зданий под административно-производственные цели, но не для строительства или реконструкции зданий.

Верховный Суд добавил: вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-48905/2020 также было установлено, что спорные объекты были возведены на участке, предоставленном не в целях строительства, а в целях эксплуатации расположенных на них зданий. Более того, этот участок не предоставлялся ни ООО «Траст Недвижимость», ни истцу для каких-либо целей, доказательств наличия прав на него суду не представлено. При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном участке земли, особое значение имеют правовой режим такого участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Если участок предоставлен в аренду без права возведения недвижимости либо для размещения временных строений или легковозводимых конструкций, отсутствуют основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Согласно заключению проведенной по делу № А40-48905/2020 судебной экспертизы спорные здания не соответствуют требованиям строительных и градостроительных норм и правил, а также правилам пожарной безопасности, имеется угроза жизни и здоровью граждан, реконструкция была осуществлена застройщиком без разрешительной документации, при этом здания могут быть приведены в состояние, существовавшее до проведения таких работ, в соответствии с техдокументацией 2004 г. У окружного суда не было правовых оснований отвергать первоначальное экспертное заключение по вышеуказанному делу, формируя свои выводы лишь на экспертизе, проведенной по этому делу и установившей отсутствие нарушений при реконструкции тех же объектов. При этом ни истец, ни его правопредшественник не обращались за получением разрешения на реконструкцию, что также свидетельствует о недобросовестности действий общества «Траст Активы».

Таким образом, вступившим в законную силу решением АСГМ от 3 июня 2021 г. по делу № А40-48905/2020 был установлен факт самовольного строительства (реконструкции), в связи с чем на ответчика была возложена обязанность по сносу спорных помещений, следовательно, правовая судьба спорного объекта была уже определена. При таких обстоятельствах действия истца, при наличии вступившего в законную силу судебного акта, но не исполненного его правопредшественником, фактически направлены на признание права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости в целях преодоления обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом.

«Приобретение истцом зданий, с учетом признания имеющихся в них помещений самовольными постройками, при установленных по делу обстоятельствах не может являться основанием для неисполнения вступившего в законную силу решения суда и легализации этих объектов, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к законному и обоснованному выводу о фактической направленности требований истца на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу № А40-48905/2020», – заключил ВС и отменил постановление окружного суда, оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова заметила, что требования о признании объекта самовольным и его сносе или приведении в первоначальное состояние и о признании права собственности на самовольно возведенный объект являются взаимоисключающими. «Фактически в рассматриваемом случае компания, проиграв судебный спор о признании реконструированного объекта самовольным и имея обязанность по исполнению решения о сносе самовольно возведенной надстройки, попыталась, изменив правообладателя объекта, пересмотреть уже состоявшуюся судебную позицию и обойти принцип обязательности исполнения судебного акта, что, по мнению ВС РФ, явилось злоупотреблением правом, в связи с чем последовал отказ в иске», – пояснила она.

Эксперт добавила: Верховный Суд правомерно обратил внимание на то, что самовольно возведенный объект является выбывшим из оборота и не мог быть передан по сделке третьему лицу, которое в этом деле является истцом. Анна Жолобова напомнила, что согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на нее, о прекращении обременения правами третьих лиц независимо от фактического исполнения такого решения.

По мнению юриста Алексея Спелова, ВС РФ пресек попытку ввода в гражданский оборот самовольной постройки, исправив ошибки суда нижестоящей инстанции. «Ранее при рассмотрении дела № А40-48950/2020 было установлено, что обществом “Траст Недвижимость” осуществлена реконструкция двух зданий, без разрешительной документации и с нарушениями строительных и градостроительных норм и правил, а также правил пожарной безопасности. Здания после реконструкции стали создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Исходя из судебных актов по вышеуказанному делу созданные хозобществом в результате реконструкции объекты признаны самовольными постройками, на общество возложена обязанность привести здания в соответствие с техническими документами на определенную дату. Здания были проданы третьему лицу, которое, в свою очередь, обратилось в суд с требованиями о признании права собственности на здания, ранее реконструированные обществом, в текущем состоянии, несмотря на ранее принятый судебный акт о признании результатов реконструкции самовольной постройкой. ВС отметил, что неисполнение лицом судебного акта о сносе самовольной постройки не может изменить статус уже выбывшего из оборота объекта недвижимости. Смена собственника самовольной постройки в принципе невозможна. Об этом прямо свидетельствует п. 2 ст. 222 ГК РФ. Даже проведенная по делу новая экспертиза, установившая отсутствие нарушений при реконструкции объектов, не может повлиять на правовую судьбу объектов, так как статус самовольной постройки установлен решением суда, вступившим в законную силу», – пояснил он.