Родная кровь: как родственные связи осложняют вопросы с недвижимостью

Эксперты рассказали, когда в вопросах жилья принципиальны родственные связи.

Отношения между родными людьми зачастую переходят в чисто экономическую плоскость, из-за чего и рассыпаются. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», в каких житейских ситуациях родственные связи могут осложнить решения вопросов с недвижимостью, буквально лишив возможности распоряжаться ею, а когда они, напротив, не имеют никакого значения.

Член семьи и он же камень раздора

Имущественные споры между мужем и женой – одни из самых драматичных, особенно на стадии развода. Несмотря на то, что супруги не являются родственниками по крови, но де-юре они считаются членами семьи со всеми привилегиями и обязательствами. Любые разногласия в вопросах совместно нажитой в браке недвижимости отразятся не только на них, но и на их прямых родственниках. Поэтому здесь больше всего ситуаций, требующих именно обоюдного соглашения.

Супружеские подарки

Первая ловушка, в которую могут попасть супруги, – дарение друг другу недвижимости.

Адвокат Лариса Феттер напоминает: «Подарить в браке можно только свое личное – подаренное, унаследованное, приватизированное. А то, что приобретено на совместные средства супругов – общее, и неважно, на кого оформлено».

То есть дарить совместно нажитое имущество друг другу в целом возможно, но просто не имеет смысла, подтверждает адвокат коллегии адвокатов «Регионсервис» Дарья Балмашнова. В случае, если супруги решать расторгнуть брак и разделить, например, квартиру, дарение не будет иметь никакого значения, и данное имущество также будет поделено в равных долях.

Так что для изменения статуса купленного в браке имущества с совместного на единоличный дарение не подходит!

Для этого нужно заключать брачный договор или соглашение о разделе имущества. Только тогда недвижимость будет принадлежать исключительно одному из супругов и перестает считаться совместно нажитым, подчеркивает Феттер.

«Если все-таки есть стойкое желание что-то подарить, то можно заключить брачный договор, чтобы определить раздельный или долевой режим имущества супругов, а вот уже после этого совершить сделку дарения»,

– советует Дарья Балмашнова, Адвокат коллегии адвокатов «Регионсервис»

Своевременный раздел

Самая большая в плане имущественных последствий ошибка супругов – не провести своевременный раздел совместно нажитого имущества сразу после развода.

«Если недвижимость не разделена, она остается в совместной собственности мужа и жены. Нет закона, по которому неразделенное имущество через какой-то срок автоматически переходило бы в единоличную собственность того, на кого оформлено», – предупреждает Феттер.

Это порождает массу сложностей, ведь бывшие супруги не могут свободно распоряжаться неразделенным имуществом, совершать сделки с ним без согласия второго супруга, отмечает Балмашнова.

Она также обращает внимание на крайне важный момент, который может стоить несговорчивым разведенным жилья: «В том случае, если один из бывших супругов продаст такую квартиру без согласия другого, то суд, скорее всего, встанет на сторону добросовестного приобретателя, а не бывших мужа или жены. Ведь именно бывшие супруги должны принимать меры по сохранению своего права собственности, в том числе по своевременному разделу такого имущества».

Более того, имущество, которое не было вовремя разделено, может обернуться головной болью и для родственников мужа или жены. Чаще всего такие сложности возникают при наследовании, говорит Балмашнова.

Нередки случаи, когда наследодатель задолго до смерти расторг брак с первым супругом, не разделив имущество, и вступил в новый брак. После его смерти из наследственной массы будет выделяться доля имущества первого мужа или жены, что может неприятно удивить и наследников от всех браков, и второго супруга.

«В июне 2023 года Верховный суд РФ рассмотрел дело о выделе супружеской доли в наследстве бывшего супруга спустя целых 13 лет после развода и удовлетворил требования бывшей супруги», – приводит пример старший юрист Ru.Courts Карина Кольцова.

Так что нужно как можно быстрее после развода делить совместно нажитое в браке жилье, чтобы потом не создавать проблем не только для себя, но и для своих детей, родителей и других родственников.

Если супруги не разделили имущество в процессе развода, то они могут сделать это практически в любое время после расторжения брака, говорит Феттер.

«Общий срок исковой давности 3 года в делах о разделе имущества практически не применяется судами – ведь важен не сам срок, а начало его течения. А течь срок начинает не с момента прекращения брака, а с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права на раздел», – констатирует она.

То есть в целом можно не разделять имущество в течение многих лет, и оно будет считаться совместно нажитым. Но если, к примеру, один из супругов начнет продавать приобретенную в браке квартиру, выдавая себя за единоличного собственника, аргументируя это тем, что имущество зарегистрировано только на него, то бывший супруг вправе подать в суд и остановить сделку и признать ее недействительной.

Еще один нюанс. Стоимость такого имущества определяется на дату подачи иска, то есть не важно, по какой цене оно приобреталось, добавляет член Ассоциации юристов России Наталья Глебова. Вполне возможно, что через 10 лет после развода это будет уже совсем другая сумма.

Родственник – тот же партнер

В случае с супружеским имуществом юридические обязательства между мужем и женой очевидны. Однако бывают правовые ситуации, когда родственный статус не будет иметь никакого значения, хотя с человеческой точки зрения и может показаться недопустимым заключение тех или иных соглашений, скажем, между матерью и дочерью.

Но именно юридически правильное оформление отношений между родными людьми позволит успешно разрешить некоторые потенциальные разногласия.

Нюансы ренты

Это актуально, например, в ситуации с рентой или договором пожизненного содержания с иждивением – когда на постоянной основе до смерти собственника недвижимости ему покупаются продукты, одежда и лекарства. Родственные связи не являются препятствием для составления подобных документов.

«Такие договоры можно заключать между близкими родственниками – к примеру, между матерью и дочерью, это распространенная практика», – отмечает Феттер.

Они удобны в том случае, если ребенок добровольно заботится о родителе, но помимо него есть другие наследники первой очереди, которым имущество оставлять не хочется, добавляет Кольцова.

Вместе с тем, такие договоры довольно часто успешно оспариваются в суде, предостерегает Балмашнова.

«На практике суды часто признают их недействительными, полагая, что договор был заключен под влиянием существенного заблуждения владельцем недвижимости и возвращают переданную по договору квартиру в собственность наследников»,

– рассказывает адвокат.

Кроме того, часто подобные договоры оспариваются и по причине того, что продукты, которые покупались для собственника квартиры, были несвежими, лекарства некачественными, а коммунальные платежи совершались несвоевременно, добавляет адвокат «Яковлев и Партнеры» Наталья Костина.

Вступая в подобные договоренности, нужно не упускать из виду и другие обязательства. Так, например, если у дочери, которая заключила договор ренты с матерью, есть муж, то полученная ею по договору ренты квартира будет совместной с ее супругом собственностью, ведь платежи по договору вносятся из их совместных средств.

В связи с этим, по словам Балмашновой, более удобным инструментом в этом случае будет, скорее, завещание.

Наследование по договору

Огромное количество споров между родственниками возникает в вопросах с наследством: люди не согласны с распределением имущества, не понимают, что делать, если кто-то вступил в наследство, а кто-то нет, кроме того, могут появиться внезапные наследники. Причем это актуально как при наследовании по закону, так и в том случае, если умерший оставил завещание.

Чтобы как можно четче и надежнее разрулить имущественные отношения между родственниками, можно использовать наследственный договор. Это соглашение, которое между собой заключают будущий наследодатель и люди, призываемые к наследованию, рассказывают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Наследником по такому договору может быть любой человек – родственник или посторонний, и даже юридическое лицо. Необязательность родственных связей отличает наследственный договор, например, от совместного завещания, которое может составить только пара, состоящая в зарегистрированном браке.

Наследственный договор может изменить законный режим совместной собственности супругов, но, если пара расторгла брак или суд признал его недействительным, договор теряет силу, отмечают в ФНП.

Такой документ имеет приоритет перед завещанием. То есть если у человека есть и персональное завещание или совместное завещание с супругом/супругой, и наследственный договор, то действовать будет второй документ.

«При наследовании по завещанию наследство необходимо принять в шестимесячный срок со дня его открытия. А в случае с наследственным договором имущество переходит другой стороне договора непосредственно после смерти наследодателя, при этом оформлять наследственные права у нотариуса не нужно, право собственности переходит просто на основании этого договора», – добавляет Костина.

О завещании потенциальный наследник до смерти завещателя может и не знать, объясняют в ФНП. А вот о наследственном договоре ему известно сразу, поскольку он заключается между ним и потенциальным наследодателем при его жизни. То есть наследник поставлен в известность, что из имущества наследодателя и на каких условиях ему достанется.

Наследодатель имеет право заключить несколько наследственных договоров, как и совершить несколько завещаний. Разница вот в чем: после смерти завещателя будет действовать последнее составленное им завещание, а при наличии нескольких наследственных договоров в отношении одного и того же имущества, силу будет иметь только первый.

Если у вас есть какие-либо вопросы по этому материалу, свяжитесь с нами любым удобным способом: