Размещение парковочных мест при проектировании МКД
Изменение подходов судебной практики?
Разрешение на строительство (РНС) — основной документ, который позволяет застройщику осуществлять строительство на земельном участке, подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки/межевания территории, при осуществлении строительства объекта допустимость его размещения на земельном участке (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
При этом обеспеченность парковочными местами, их количество исходя из вида и параметров возводимого объекта, как правило, предусмотрены либо в нормативах градостроительного проектирования соответствующего субъекта или муниципалитета, либо в иной градостроительной документации (например, в ряде субъектов РФ в Правилах землепользования и застройки).
При получении разрешения на строительство проектная документация должна в обязательном порядке учитывать показатель обеспеченности парковочными местами. При этом нередко застройщики идут на различные хитрости, пытаясь завуалировать соблюдение указанного показателя, а именно: проектирование парковочных мест на смежных/несмежных земельных участках, возведение отдельных многоуровневых парковок, создание многоярусных полумеханизированных стоянок и т.д.
Судебная практика формирует свои подходы к указанным действиям застройщиков.
Кейс 1. Суд признал законным действия уполномоченного органа по отказу во внесении изменений в РНС в связи с перепроектированием парковочных мест на иные (несмежные) земельные участки, а также за счет размещения двухярусных механизированных парковок.
Судебный акт: Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2026 г. по делу № А55-25488/2025
Специализированный застройщик обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа Министерства во внесении изменений в РНС на строительство многоквартирного дома (далее — МКД). Изменения предусматривают исключение подземной автостоянки, взамен предполагается увеличение количества машино-мест на наземной парковке в границах первоначального земельного участка, на котором осуществляется строительство, за счет установки двухярусных механизированных парковок, а также размещения наземной парковки на другом земельном участке с установкой двухярусных механизированных парковок.
Отказ Министерства мотивирован несоблюдением требований к организации парковочных мест, в том числе нарушение требований Постановления Правительства РФ от 6 апреля 2022 г. № 603.
Согласно Правилам землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) территориальная зона, в границах которой размещен земельный участок (Ж-4), предусматривает показатель количества парковочных мест — 1 шт. на 1 квартиру.
Позиция суда I инстанции, поддержанная судом апелляционной инстанции, базируется на следующих выводах:
- Выдача РНС объектов капитального строительства на двух и более земельных участках может осуществляться исключительно, если земельные участки являются смежными (иное противоречит Постановлению Правительства РФ от 6 апреля 2022 г. № 603). Заявленные Застройщиком земельные участки смежными не являются.
- Довод Застройщика об отсутствии запрета в Постановлении № 603 на строительство на несмежных земельных участках судами отклонен.
- Положения «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» не подлежит применению, если противоречит требованиям Постановления № 603.
- Размещение парковочных мест за пределами земельного участка, на котором размещается МКД, приведет к нарушению прав собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ), а именно: после ввода объекта в эксплуатацию собственники помещений в МКД будут лишены парковочных мест, расположенных на иных, не принадлежащих им земельных участках.
- Двухуровневый подъемный механизм — автопарковка — представляет собой подъемное устройство для парковки машин в ограниченном пространстве и позволяет разместить два транспортных средства на одном парковочном месте за счет того, что один объект поднимается на верхний уровень, а другой помещается на нижний (данные технической документации).
- Размещение двух ячеек (мест) при помощи двухуровневых парковочных подъемников для автомобильного транспорта жильцов МКД не отвечает требованию обеспечения объекта парковочными местами, т.к. такая система предназначена для длительного хранения и делает подобное хранение автомобиля зависимым, невозможным использование автомобиля на верхнем уровне без перемещения нижестоящего автомобиля.
- Подобная автостоянка является самостоятельным объектом, предназначенным для организованного хранения автотранспорта, и не относится к МКД.
- На момент обращения заявителя за внесением изменений в РНС объект имел готовность 80 % (9 этажей), что не предполагает возможность внесения изменений в подземную часть объекта. Выдача РНС, а равно и внесение в него изменений должны предшествовать строительству. Действующее законодательство не предполагает возможности узаконить отступление от согласованного проекта.
Застройщиком подана кассационная жалоба. Заседание в АС Поволжского округа назначено на 21 июля 2026 г.
Кейс 2. Суд признал законным действия уполномоченного органа по отказу в выдаче РНС в связи с невозможностью проектирования парковочных мест за счет размещения двухярусных механизированных парковок.
Судебный акт: Решение АС Самарской области от 10 февраля 2026 г. по делу № А55-8072/2025
Специализированный застройщик обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа Министерства в выдаче РНС на строительство МКД в связи с несоблюдением предельных параметров разрешенного строительства, в том числе показателя «количество парковочных мест – 1 шт. на 1 квартиру (закреплен в ПЗЗ для территориальной зоны Ж-3).
Согласно проектной документации для МКД предусмотрено размещение на территории земельного участка небольшого количества парковочных мест, а также двух полумеханизированных стоянок боксового типа, оборудованных двухярусными подъемниками с ячейками. Размещение подземной автостоянки не предусмотрено.
В рассматриваемом кейсе суд I инстанции также встал на сторону Министерства, признав его отказ обоснованным, в связи со следующим:
- Согласно разъяснениям Минстроя РФ (письмо от 3 июня 2019 г. № 19961-0/08) участие машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, в гражданском обороте как самостоятельных объектов недвижимости, недопустимо. В качестве самостоятельного объекта недвижимости должно участвовать машино-место, имеющее отдельный самостоятельный въезд – выезд, независимо от количества транспортных средств, которые могут разместиться в границах такого машино-места.
- Учитывая, что размещение машино-мест в зданиях гаражей предполагается с использованием двухуровневого подъемного механизма, которые согласно позиции Минстроя РФ, должны рассматриваться как одно, а не как два машино-места, требования градостроительного регламента по обеспечению количества парковочных мест нельзя считать выполненными.
- Понятия «парковочное место» и «машино-место» различны. Машино-место — самостоятельный объект недвижимости, подлежит постановке на ГКУ, на него регистрируется право собственности конкретного лица. Парковочное место — участок для стоянки автотранспорта, расположенный на улице, являющийся общей долевой собственностью (ст. 36 ЖК РФ). Предельные параметры разрешенного строительства предусматривают необходимость обеспечения строящегося объекта именно парковочными местами, и направлены на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека, сбалансированного учета социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.
- Помимо строительства МКД, на земельном участке планируется строительство еще двух ОКСов — полумеханизированных стоянок боксового типа. Однако заявление на РНС подано только в части МКД.
Судебный акт не вступил в законную силу. Заседание в апелляционной инстанции назначено на 22 июня 2026 г.
Таким образом, приведенная выше судебная практика указывает на следующий аспект: недопустимо обеспечение требований градостроительного регламента в части размещения парковочных мест:
- на несмежных земельных участках;
- путем размещения полумеханизированных стоянок боксового типа.
Важно
Суды в рассматриваемых делах обращают внимание на следующее: если парковочные места размещены на земельном участке, в границах которого возведен МКД, в момент перехода права собственности на первое помещение, земельный участок в силу закона поступает в общую долевую собственность всех собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ).
Несмежный земельный участок, в границах которого запроектировано размещение парковочных мест, в общую собственность не переходит. Тем самым нарушаются права собственников помещений в МКД, которые в любой момент могут быть ограничены в использовании парковочного пространства собственником указанного земельного участка.
Однако подобная ситуация возможна и в части смежного земельного участка, в случае если право собственности на него не перейдет в общую собственность всех собственников помещений в МКД. Следовательно, проектирование парковочных мест недопустимо и на смежном земельном участке с МКД.
Если у вас есть какие-либо вопросы по этому материалу, свяжитесь с нами любым удобным способом:
Анна Жолобова
Управляющий партнер офиса Коллегии в г. Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство»
