Право собственности под ограничением: что изменил обзор Верховного суда по особо охраняемым землям

Тематический обзор Верховного суда № 11/2026 «О рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, с использованием таких участков» составлен таким образом, что включает в себя три раздела, согласующиеся с категориями земель, представляющими особую ценность, и особенностями их правового регулирования в отечественном законодательстве. Суд не только обобщил практику по заданным темам, но и установил маркеры, которые должны способствовать формированию однообразной практики на стыке земельного, гражданского и природоресурсного права.

Судебные позиции по ООПТ

Раздел, посвященный спорам в отношении земель ООПТ, не случайно занял первое место среди иных споров. За последние годы вопрос признания права отсутствующим на земельный участок, споры о границах частных земельных участков с ООПТ, оспаривание распорядительных актов органов местного самоуправления в отношении земель ООПТ и иные проблемы, связанные с владением земельными участками на этой территории, набирают обороты. Наиболее интересными видятся пункты 5, 7, 9 обзора.

Пункт 5 указывает, что основанием для изменения или расторжения ранее заключенного договора, на основании которого лицом осуществлялась деятельность на территории ООПТ, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, является издание нормативно-правового акта (НПА) уполномоченного органа о создании государственного природного заказника. 

Этот пункт разрешает расторгать действующие договоры на основании принятия НПА, издание которых — дискреция органа публичной власти. При этом вопрос компенсации или предоставления аналогичных земельных участков взамен тех, что образуют ООПТ, законодателем не урегулирован. 

В частности, определением Конституционного суда от 28.01.2025 № 3-П предписаны компенсационные гарантии в случае изъятия земельного участка. При этом какая-либо компенсация (в денежном эквиваленте или в натуре) в части прекращения долгосрочного договора аренды необоснованно не предусмотрена. Суды, игнорируя факт существования арендных отношений, предоставляют публичному органу право на их прекращение в одностороннем порядке на основании властного волеизъявления, что с точки зрения гражданского права нарушает баланс частных и публичных интересов и делает позицию арендатора слабой, а срок договора — непредсказуемым.

Пункт 7 обзора значительно сужает право правообладателей земельных участков в границах ООПТ на исключение такого участка из границ ООПТ. Теперь правообладатель за свой счет и своими силами обязан обосновать и предоставить подтверждение отсутствия какой-либо ценности исключаемого участка применительно ко всему ООПТ. 

С одной стороны, новые правила направлены на достижение законности и обоснованности исключения земельных участков из ООПТ, а также способствуют сохранению особо ценных земель, обладающих научным, культурным и эстетическим потенциалом. 

С другой стороны, для частных собственников процесс доказывания утраты землями какой-либо ценности требует проведения специальной экспертизы, сбора и анализа документации, подтверждающей обоснованность такого исключения. При этом законодателем не установлены критерии, которым должен соответствовать исключаемый земельный участок, не представлены допустимые способы доказывания. Процесс доказывания становится длительным, финансово затратным и непредсказуемым.

Пункт 9 обзора установил, что для признания права на земельный участок отсутствующим достаточно установить, что спорный участок находится в границах ООПТ. Подобное положение полностью нивелирует обстоятельства, в соответствии с которыми правообладатель участка может быть признан добросовестным приобретателем. 

Такая категоричная оценка обстоятельств спора о признании права собственности отсутствующим блокирует возможность доказывания со стороны правообладателя правомерность приобретения спорного земельного участка. Даже существование правоустанавливающего документа на участок может быть оставлено без внимания судом в силу только одного нахождения участка в границах ООПТ. 

При этом в судебных спорах по признанию недействительными прав на земельные участки, которые могли быть предоставлены в связи с допущением ошибок публичными органами власти, в связи с отсутствием на то полномочий или с превышением таких полномочий, правообладатели (часто граждане) могли защитить свое право сроком исковой давности и добросовестностью приобретения участка (определение коллегии по гражданским делам ВС от 09.09.2025 № 18-КГ25-320-К4).

Сейчас защитить право собственности на участок в ООПТ становится практически невозможно, что подрывает стабильность гражданского оборота и значительно ослабляет абсолютное право частной собственности на землю. Велика вероятность, что в ближайшее время число исков о признании права собственности на земельные участки отсутствующим значительно увеличится. Учитывая позицию судов относительно того, что право собственности на земельный участок в границах ООПТ в силу закона возникнуть не могло, вопрос о компенсации положительным образом предсказуемо в судебных инстанциях рассмотрен не будет.

Судебные позиции по лесным участкам

Второй раздел тематического обзора посвящен спорам в отношении земельных участков из состава земель лесного фонда (ГЛФ). В этом блоке необходимо обратить внимание на пункты 21 и 24.

Пункт 21 обзора установил важное обстоятельство, подлежащее доказыванию, при рассмотрении спора о праве на земельный участок, граничащий с ГЛФ. Судам необходимо установить порядок формирования и использования спорного земельного участка, существование в его границах лесных насаждений и добросовестность приобретателя участка.

Только при комплексном анализе всех обстоятельств возникновения права собственности на спорный участок возможно установить правомерность его приобретения и обоснованность отчуждения в федеральную собственность в качестве лесного участка. Правоприменитель совершенно справедливо указал на необходимость изучения сведений из ЕГРН в отношении участка, спутниковых снимков, данных ГЛР (Постановление АС Волго-Вятского округа от 29.01.2026 по делу № А43-19994/2023). 

При этом в отношении споров в ООПТ и в границах береговой полосы это правило не действует, что пагубно влияет на процессуальный принцип состязательности и равенство сторон перед законом и судом.

Пункт 24 обзора восстановил возможность обращаться к сроку исковой давности в случае предъявления иска об оспаривании права собственности на спорный земельный участок, граничащий с землями ГЛФ. 

Суд распространяет применение срока исковой давности только при разрешении споров в отношении лесных участков. При этом объективно справедливо распространение этого института и на споры в отношении и земель ООПТ, и земель водного фонда (береговых полос). Однако судебная практика занимает кардинально противоположную позицию.

Обеспечение граждан благоприятной окружающей средой, предоставление права пользования природными ресурсами и сохранение природных богатств складывается в связи с использованием различных природных компонентов и достигается путем особой охраны и защиты каждого из видов земель — лесного, водного фондов и ООПТ. Это должно предполагать равенство в применении правовых норм в случае возникновения подобных споров. 

Обязанность по содержанию публичных земель, их учет, межевание, кадастрирование и подобное распространяется на все категории земель, которые могут находиться в публичной собственности. Именно поэтому вопрос осведомленности о выбытии такой собственности в пользу частных лиц не должен выясняться спустя десятилетия после приобретения частной собственности на земельные участки. 

Баланс интересов частных собственников и вопрос признания права собственности отсутствующим должен решаться при учете сроков исковой давности, а также разумной заинтересованности публичного органа в своем имуществе, в противном случае правообладатели лишаются гарантии права собственности на земельный участок. 

Судебные позиции по земельным участкам в береговой полосе

Третий раздел тематического обзора посвящен спорам в отношении земельных участков, расположенных в пределах береговой полосы водного объекта. Этот раздел содержит пункты 30–33, наиболее острыми для правообладателей станут 30 и 31. 

Пункты 30 и 31 указывают на возможность признания права на спорный участок отсутствующим в связи с его расположением в границах береговой полосы практически без учета обстоятельств образования и приобретения участка. Эти положения сходны с положениями по ООПТ, что ограничивает права собственников участков по защите права собственности путем доказывания своей добросовестности приобретения объекта недвижимости (определение коллегии по гражданским делам ВС от 11.03.2025 № 14-КГ24-18-К1).

В этой категории споров важно установить порядок образования спорного участка, хронологию изменения границ береговой линии и береговой полосы водного объекта, что не зависит от поведения правообладателя. Более того, целесообразно привести хронологический перечень спутниковых снимков, указывающих на изменения местоположения береговой линии с течением времени, имелось ли нарушение закона при образовании земельного участка.

Одного доказательства нахождения спорного участка в береговой полосе недостаточно для восстановления нарушенных прав публичного правообладателя и защиты права собственности на землю частного лица. При этом сходные по своей правовой природе отношения требуют применения единых подходов в судебной практике.