Окончание и результаты строительного моратория

Действующее законодательство — гражданское, градостроительное, земельное — не дает юридического определения понятию «мораторий». Но в сфере строительства общепринято понимать его в логике ряда постановлений правительства, в том числе действующего Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, как временную меру поддержки государством строительной отрасли, которая освобождает застройщиков от обязанности по оплате неустойки (штрафов, пени), убытков, понесенных участниками долевого строительства в случае нарушения срока передачи им объектов по договорам долевого участия и устранения недостатков указанных объектов.

Указанные нормы ответственности, порядок и случаи начисления закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Таким образом, вводимый государством мораторий на определенный срок нивелирует применение положений этого закона в части ответственности застройщиков.

При этом действие моратория распространяется как на вновь заключаемые договоры долевого участия в строительстве, так и на уже заключенные на дату его введения. А если требования о применении неустойки, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику были предъявлены к исполнению до дня введения в действие моратория, предоставляется отсрочка их исполнения до 31 декабря 2025 года.

Основная цель введения этого механизма — минимизировать в условиях нестабильной экономической ситуации риски замораживания строек, порождение недостроев, банкротства застройщиков и завершить строительство начатых многоквартирных жилых комплексов.

Мораторий, введенный указанным постановлением правительства, заканчивает свое действие 31 декабря. Каких-либо обсуждений на законодательном уровне, связанных с возможностью продления этой меры поддержки, в настоящее время не ведется. Но учитывая, что действующий мораторий уже третий по счету (ему предшествовали моратории в периоды 03.04.2020–01.01.2021 и 29.03.2022–30.06.2023), можно говорить об определенных подходах, складывающихся в части его применения в судебной практике, которая явно неоднозначна.

Вызывает определенное опасение, что в последнее время суды все чаще занимает позицию, неверно разграничивающую природу установленной неустойки. В ряде случаев суды трактуют условие о штрафных санкциях, закрепленное в Федеральном законе № 214 и, как правило, продублированное в большинстве договоров, заключаемых застройщиками с участниками долевого строительства, как исключительно договорное условие. Как следствие, они удовлетворяют требования дольщиков об их взыскании, несмотря на действие моратория. При этом суды указывают, что правительством мораторий установлен на законную неустойку, а не на договорную.

Так, согласно позиции Седьмого кассационного суда, высказанной им в определении от 24 апреля 2025 года № 88-5636/2025, введенный на законодательном уровне (на основании постановления правительства № 479) мораторий «не предусматривает освобождение застройщика от уплаты договорной неустойки. Ссылка застройщика на то, что положения договора об ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства повторяют положения Федерального закона № 214, соответственно, данная неустойка является законной, необоснованны». При этом, по мнению суда, застройщик, будучи профессиональным участником строительного рынка, включил этот пункт в свой договор в период действия моратория, а значит, он осознанно принял на себя дополнительные гарантии.

Аналогичную позицию о договорном характере неустойки занял и Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в апелляционном определении от 25 сентября 2025 года по делу № 33-2054/2025.

При этом в апелляционном определении от 19 сентября 2024 года № АПЛ24-341 при рассмотрении вопроса об оспаривании Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326 Верховный суд указал, что постановление «закрепляет особенности финансовых санкций, применяемых в соответствии с законом об участии в долевом строительстве, которые являются установленными в силу закона, а не договора».

Представляется, что позиции судов, рассматривающие включение таких условий в договор долевого участия как договорную, а не законную неустойку, крайне неверные.

Следует разграничивать договорную, то есть установленную по соглашению сторон (ст. 421 ГК), и законную неустойку — установленную на законодательном уровне, в частности, Федеральным законом № 214. Установление законом неустойки освобождает стороны от необходимости согласовывать это условие в договоре, поскольку оно подлежит прямому применению.

Положения Федерального закона «О долевом участии в строительстве» о штрафных санкциях носят императивный характер и закрепляют определенный, минимально возможный уровень ответственности застройщика за несоблюдение сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также за существенные нарушения его качества. Если положения указанной нормы воспроизводятся застройщиком в договоре (что достаточно часто бывает на практике), это не дает оснований называть подобную неустойку договорной — неустойка сохраняет характер законной, не устанавливается на основании соглашения сторон и лишь дублирует норму закона.

Так, согласно информационному письму Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14, в рамках которого суд дал правовую оценку неустойке, установленной Постановлением Правительства РФ от 07.08.1992 № 558 «О стабилизации финансового положения в электроэнергетике РФ», «поскольку в договоре предусматривалась неустойка, которая воспроизводила норму закона, выраженную в императивной форме, стороны ее размер в соответствии с п. 2 ст. 332 ГК не увеличили, то есть не придали неустойке договорный характер, такое условие при отмене нормативного акта может быть исключено из договора».

Если бы стороны, несмотря на императив закона, предусмотрели в договоре о долевом участии в строительстве повышенный размер неустойки по сравнению с нормативно установленным, такое условие считалось бы договорным в части ее повышенного размера.

Указание Седьмого кассационного суда в определении от 24 апреля 2025 года № 88-5636/2025, что договор между участником долевого строительства и застройщиком был заключен в период действия моратория, не свидетельствует о желании застройщика взять на себя повышенный уровень ответственности, а лишь подтверждает добросовестный характер поведения последнего и понимание того, что после окончания действия моратория будет применяться именно законная неустойка. При этом, если бы стороны не включили подобное условия в свой договор, правило о неустойке все равно бы подлежало применению в силу закона после окончания действия моратория.

К счастью, в противовес вышеприведенной судебной практике есть и иные противоположные судебные акты, которые подтверждают невозможность взыскания неустойки в период действия моратория даже при условии ее включения в договор долевого участия в строительстве (постановление Десятого апелляционного суда от 20 января 2025 года по делу № А41-51875/2024, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 года по делу № А40-119000/2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2025 года по делу № А40-18669/2025 и иные).

Учитывая вышеприведенную нестабильность подходов судебной практики, застройщикам следует более внимательно относиться к структурированию условий договоров долевого участия в строительстве и формулировкам положений, включаемых в них. Чтобы избежать дополнительных рисков в части применения мер ответственности, в договоре стоит делать ссылку на ФЗ № 214 и не дублировать положения статей указанного нормативного акта в полном объеме.

При этом необходимо помнить, что законная неустойка, воспроизведенная сторонами в договоре, не приобретает характер договорной неустойки. Следовательно, преимущества, установленные государством на законодательном уровне, в безусловном порядке должны распространяться и на порядок ее начисления.