Можно ли понудить публичного собственника к исполнению обязательств по образованию земельного участка под многоквартирными домами

I. Исключительное право собственников помещений в МКД на земельный участок под ним

Исключительным правом на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом (МКД), обладают собственники помещений (квартир, нежилых помещений) в указанном доме. При этом право общей долевой собственности на землю им принадлежит в силу закона (п.4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), вне зависимости от внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Статья 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее – Закон № 189-ФЗ) предусматривает два сценария:

В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ публично-правовое образование как собственник земельного участка не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. При этом, в силу ст. 305 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме как законный владелец земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеет право требовать устранения всяких нарушений его прав.

II. Образование земельного участка под МКД

В соответствии со ст. ст. 11.3, 11.10 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории, которая до ее утверждения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В силу ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ образование указанного земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав.

Если под жилыми домами существуют земельные участки, однако они сформированы не для эксплуатации домов, пересекают их границы или иным образом не соответствуют данной цели, приведение их в соответствие с требованиями земельного и жилищного законодательства возможно также путем перераспределения таких земельных участков в порядке ст. 39.27 Земельного кодекса РФ на основании решения публично-правового образования, являющегося их собственником. 

Таким образом, в настоящее время имеется три способа образования земельного участка под многоквартирным домов:

Согласно позиции Верховного Суда РФ, формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Определение Верховного Суда РФ от 17 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-22733 по делу № А41-11883/2019).

III. Оспаривание бездействия органов публичной власти в судебном порядке

Зачастую публичные собственники уклоняются от исполнения обязанности по формированию земельного участка, находящегося в публичной собственности, под МКД. Росимущество, местные администрации, иные уполномоченные субъекты, наделенные правами по распоряжению земельными участками, на запросы собственников помещений в многоквартирных домах ссылаются на письмо Министерства экономического развития РФ от 12 января 2012 г. № Д23-38 и указывают, что заказчиком кадастровых работ может выступать любое заинтересованное лицо. Таким образом, жильцам предлагается самостоятельно осуществлять мероприятия по проведению кадастровых работ за счет собственных средств.

Однако судебная практика свидетельствует о неправомерности таких отказов органов публичной власти от исполнения возложенных на них обязанностей.

Во-первых, публичный орган не вправе обращаться в суд с иском о взыскании платы за пользование земельный участком даже в случае, если такой земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.

1. Так, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 октября 2021 г. № 307-ЭС21-8875 по делу № А56-39956/2020 Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга было отказано во взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств за использование без оплаты земельного участка товариществом собственников жилья «А-5», поскольку формирование земельного участка под многоквартирным домом является обязанностью публичных органов, в связи с чем собственники квартир не могут нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования об утверждении проекта межевания.

Во-вторых, отказ уполномоченного публичного органа в формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома со ссылкой на отсутствие возможности проведения кадастровых работ в отношении испрашиваемого земельного участка за счет средств федерального бюджета и оснований включения его в перечень земельных участков, в отношении которых планируется проведение кадастровых, не является обоснованным.

2. Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 28 июля 2023 г. по делу № 2а-1035/2023 было удовлетворено требование Кингисеппского городского прокурора, действующего в защиту интересов МО «Вистинское сельское поселение», о признании незаконным бездействия Администрации МО «Вистинское сельское поселение» в части непринятия мер по образованию земельных участков под многоквартирными домами и обязании провести работы по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами.

При этом суд сослался на позицию Конституционного суда РФ, выраженную в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П, в соответствии с которой расходы публичной власти на осуществление ее конституционных функций покрываются прежде всего за счет такой необходимой составной части бюджета, как налоги и сборы, а также за счет внебюджетных средств, имеющих публично-целевое назначение.

3. Решением от 22 сентября 2025 г. по делу № 2а-193/2025 (2а-4291/2024) (УИД 23RS0006-01-2025-003299-26) Армавирский городской суд Краснодарского края удовлетворил иск гражданина к администрации муниципального образования г. Армавир о признании незаконным решения об отказе (бездействия) ответчика, выраженного в ответе администрации МО г. Армавир в проведении работ по образованию (формированию) земельного участка под МКД, включая работы по установлению границ участка, постановке на кадастровый учет и т.д. Указанный многоквартирный жилой дом располагался на земельном участке, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

4. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 19 сентября 2024 г. по делу № 33-31553/2024 (УИД 23RS0055-01-2024-000372-83) суд постановил администрации муниципального образования Туапсинский район устранить препятствия в формировании земельного участка под многоквартирным домом путем снятия с кадастрового учета иного земельного участка.

5. Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 3 апреля 2024 г. по делу № 2а-119/2024 было удовлетворено требование Приозерского городского прокурора о защите прав и законных интересов неопределенного круга лиц в части обязания администрации Мельниковского сельского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области осуществить мероприятия, в результате которых будет поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным жилым домом.

6. Тайшетским городским судом Иркутской области также было принято решение от 7 июня 2024 г. по делу № 2-52/2024 (УИД 38RS0022-01-2023-001985-94) об удовлетворении требований гражданина о в части обязания администрации Тайшетского муниципального образования «Тайшетское городское поселение» провести кадастровые работы по установлению границ земельного участка под МКД.

Земельный участок не был оформлен в общую собственность владельцев помещений МКД, поскольку органами местного самоуправления не были проведены работы по землепользованию и застройке кадастрового квартала. Истец обращалась в администрацию с заявлением о проведении кадастровых работ по установлению границ земельного участка. Администрация отказала в проведении кадастровых работ по причине отсутствия кадастрового инженера в штате администрации, а также в связи с недостаточным количеством финансовых средств в бюджете города для проведения данного вида работ.

Суд подчеркнул, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

IV. Выводы

Скачать PDF