Дайджест по недвижимости и строительству за сентябрь: садоводы в КС и рейтинг надежности подрядчиков

Правительство предложило упростить уточнение площади недвижимости в ЕГРН, если расхождения вызваны изменением методики расчета. Верховный суд разрешил спор об одновременном применении максимальной ставки земельного налога и повышающего коэффициента к участкам под ИЖС, а еще уточнил правила аренды земли при гособоронзаказе. Минстрой готовит рейтинг надежности подрядчиков, а Минэкономразвития тестирует ИИ для прогнозирования дефицита инфраструктуры в регионах.

Законы и инициативы

Собственникам разрешат уточнять площадь зданий

Владельцы зданий и помещений, которые поставили на учет до 2013 года, смогут уточнить их площадь в Едином государственном реестре недвижимости по новой процедуре. Если площадь изменилась из-за методики расчета, а не в результате реконструкции или перепланировки, то владельцы смогут уточнить ее на основании нового технического плана. Такой законопроект правительство внесло в Госдуму.

Поправки решают проблему старого фонда недвижимости, объясняет руководитель проектов Versus.legal Алексей Калинкин. Площадь многих объектов определялась по старым методикам бюро технической инвентаризации, которые отличаются от современных правил подсчета. По этой причине при повторных кадастровых работах площадь объекта менялась, хотя его настоящие характеристики оставались прежними, отмечает юрист. Поправки должны снизить неопределенность для собственников при продаже, передаче недвижимости в залог или проверке объекта перед покупкой, полагает партнер EKM LEGAL Максим Крыжанский. Использовать эту процедуру для легализации самовольной реконструкции или перепланировки не получится: законопроект четко разграничивает изменение методики расчета и переустройство объекта.

Еще поправки позволят вносить в ЕГРН недостающие сведения о годе ввода объекта в эксплуатацию, дате завершения строительства и материале наружных стен. Часть данных Росреестр сможет добавлять самостоятельно на основании документов учреждений кадастровой оценки. Однако Калинкин предупреждает, что ошибки при внесении сведений могут привести к завышению кадастровой стоимости и налогов.

Образование земельных участков без учета планировки

Росреестр разработал поправки к Земельному кодексу, которые позволят образовывать земельные участки без проекта планировки территории при строительстве в рамках комплексного развития территории. Ведомство также хочет распространить на здания и помещения подход, который сейчас предусмотрен п. 14 ст. 56.12 ЗК только для земельных участков, изымаемых для целей КРТ. В соответствии с ним участок и объект на нем будут переходить в собственность государства или муниципалитета одновременно.

Кроме этого, поправки расширяют перечень оснований для мены земли в границах КРТ на другие участки. В пояснительной записке говорится, что это позволит строить административные здания для органов власти, судов, МФЦ и других учреждений в новых районах жилой застройки в рамках проектов КРТ без изъятия участков для госнужд. В случае принятия поправки вступят в силу с 1 марта 2027 года.

Практика

Повышенный налог за незастроенную землю

Компания «Кожевенное» владеет участком в Нижегородской области, который предназначен для индивидуального жилищного строительства. За три года на земле не зарегистрировали ни одного построенного объекта, поэтому налоговая доначислила компании 1,3 млн руб. Земельный налог рассчитали по максимальной ставке 1,5% с повышающим коэффициентом 4. Собственник не смог оспорить решение налоговой (дело № А43-25693/2024). Три инстанции подтвердили: для участков юрлиц, которые предназначены под ИЖС, можно одновременно применять ставку 1,5% и повышающий коэффициент за затянувшееся строительство.

Верховный суд отменил все судебные акты и признал решение ФНС незаконным. Экономколлегия сослалась на постановление Конституционного суда № 52-П, которым п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК признаны неконституционными. Эти нормы позволяют применять повышающие коэффициенты при исчислении земельного налога по ставке 1,5%. Постановление принято в июле. Оно не имеет обратной силы, но распространяется на тех истцов, чьи жалобы уже находятся в судах. Аналогичные жалобы ВС рассмотрит по делам казанских компаний «Корнер Констракшн-1» и «Корнер Агент» (№ А65-42003/2024 и № А65-42007/2024).

По словам Крыжанского, решение ограничивает дополнительную налоговую нагрузку на собственников. Он отмечает, что одновременное применение максимальной ставки и повышающего коэффициента приводило к налогообложению в размере 6% кадастровой стоимости при отсутствии четкого законодательного регулирования.

При этом практика по таким спорам противоречивая, указывает управляющий партнер московского офиса Регионсервис Анна Жолобова. В одном случае суды признают спорную практику законной (дела № А43-25693/2024 и № А65-42003/2024), а в других — рассматривают ставку 1,5% как предельно возможную и не допускают применения повышающих коэффициентов (дела № А40-158186/2024 и № А56-100962/2024).

Для отрасли новое определение ВС — сигнал о том, что фискальная нагрузка на землю не должна быть произвольной и не может подменять разумное стимулирование освоения территорий. Бизнесу и гражданам нужно внимательно проверять основания применения ставок и коэффициентов, фиксировать целевое использование участка и своевременно подавать жалобы на требования налоговой, а также следить за будущими изменениями НК, которые должны устранить выявленную КС неопределенность. Евгений Жаров, управляющий партнер Zharov Group

Расходы на банкротство после передачи активов должника фонду

Фонд развития территорий (ФРТ) получил земельный участок и недостроенные объекты обанкротившегося застройщика «Норманн-Запад». ФРТ перечислил 1,7 млн руб. на погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей. Затем управляющий потребовал взыскать с фонда еще 18,3 млн руб. расходов, которые возникли после передачи земли и недостроя (дело № А56-75185/2018). В эту сумму вошли вознаграждение управляющего и его помощника, земельный налог, расходы на охрану, оценку, кадастровые работы и другие платежи. Первая инстанция отклонила иск и указала, что нет законных оснований для возложения на ФРТ обязанности погасить текущие платежи, которые образовались уже после передачи ему имущества должника. Но апелляция и кассация удовлетворили требование. Они решили, что при обычной реализации активов банкрота выручку можно было направить на погашение текущих обязательств, но после передачи имущества фонду у должника имущества не осталось.

В жалобе ФРТ указал, что исполнил предусмотренные законом обязательства при передаче имущества и не должен финансировать дальнейшие расходы на банкротство застройщика. Экономколлегия поддержала фонд и разъяснила, что размер его обязательств определяется на дату подачи заявления о намерении приобрести имущество должника. Управляющий должен полностью рассчитать эту сумму, а суд — установить ее размер. Сама передача активов не создает для ФРТ дополнительных обязательств по финансированию процедуры банкротства. Такой обязанности нет ни в законе «О банкротстве», ни в правовых позициях Конституционного суда, на которые ссылались нижестоящие инстанции. ВС отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции об отказе во взыскании.

Порядок аренды земли при оборонзаказе

Управление Росимущества передало земельный участок в Москве в аренду компании «Суперметалл». На том же участке расположены три объекта ФГУП «Центральный научно-исследовательский институт черной металлургии имени Бардина». Ведомство решило, что институт тоже должен платить за аренду, и предложило ему подписать дополнительное соглашение к договору с «Суперметаллом». Учреждение отказалось, поэтому Росимущество обратилось в суд (дело № А40-284871/2024). Институт направил встречный иск, в котором указал, что проводит работы в рамках гособоронзаказа и поэтому может использовать участок безвозмездно до завершения контракта в декабре 2027 года.

Суды отклонили первоначальный иск и поддержали требования предприятия. Они установили, что институт включен в перечень стратегических предприятий, освобожден от уплаты земельного налога и выступает исполнителем гособоронзаказа. Инстанции сослались на п. 14 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса и решили, что Росимущество не может требовать от ответчика заключить допсоглашение на платной основе. Ведомство обязали заключить с ним договор безвозмездного пользования до завершения контракта.

В кассационной жалобе Росимущество указало, что п. 3 ст. 39.20 ЗК предусматривает императивный запрет на предоставление в безвозмездное пользование участка, который обременен договором аренды. Экономколлегия направила дело на пересмотр. ВС разъяснил: если предприятие использует участок для выполнения гособоронзаказа, то плата на период исполнения контракта не взимается. Вместе с тем суды ошибочно решили, что в отношении одного участка в публичной собственности можно одновременно заключить и договор с множественностью лиц на стороне арендатора, и договор безвозмездного срочного пользования. Льгота для исполнителей гособоронзаказа не отменяет режим неделимого участка, поэтому институт обязан вступить в общий договор аренды. При этом в самом соглашении необходимо указать, что на период действия госконтракта арендная плата не взимается, следует из постановления.

События

Рейтинг надежности подрядчиков

Минстрой совместно с профильными ведомствами готовит единый рейтинг строительных подрядчиков и уже утвердил дорожную карту по переходу на новую систему. Ведомство разработает отраслевые показатели, методику присвоения баллов и перечень госинформсистем, которые послужат источниками информации при составлении рейтинга. Основная цель проекта — создать ресурс с достоверными и актуальными сведениями о деловой репутации, кадрах и финансовой устойчивости подрядчиков, указали в Минстрое. Замглавы ФНС Тимур Шиналиев уточнял, что компании будут допущены к госконтрактам только при достижении определенного количества баллов.

По мнению старшего юриста BIRCH Дарьи Чуевой, успех предложенной системы и ее способность объективно отражать рыночную ситуацию будут зависеть от прозрачности методики присвоения баллов, отсутствия двусмысленного толкования и применения различных лазеек, а также от степени уверенности в достоверности и актуальности положенных в основу рейтинга данных.

Главная задача рейтинга надежности подрядчиков — это прежде всего снижение рисков для заказчиков. Но есть опасение, что новый инструмент превратится в заградительный барьер для средних и небольших компаний, которые не смогут выдержать конкуренцию. Поэтому при разработке методологии и критериев оценки бизнеса важно соблюсти в этом вопросе баланс. Дарья Чуева, старший юрист BIRCH

Изъятие земель у садоводов

Садоводы из Туапсе обратились в Конституционный суд из-за изъятия у них земель в 2025 году. Тогда местная прокуратура требовала конфисковать около 0,5 гектара земли и снести расположенные на нем коттеджи как самовольные постройки. Ведомство считает, что участки находятся в зоне санитарной охраны курорта и частично пересекаются с землями лесного фонда, а возведенные там объекты не соответствуют строительным нормам.

Изначально это был единый земельный участок, который в 1991 году Совет народных депутатов предоставил в бессрочное и бесплатное пользование компании «Сургутспецжилстрой» для строительства гаражей. Фирма позднее получила от инспекции государственного архитектурно-строительного надзора разрешение на строительство. Впоследствии единый массив разделили на несколько участков, которые сформировались под недостроенными объектами. В 2006 году зарегистрировали дачный потребительский кооператив «Буревестник», жители которого стали выкупать эти земли у органа власти. Затем их реконструировали в коттеджи.

Туапсинский районный суд удовлетворил иск прокуратуры об истребовании участков из незаконного владения и сносе построек, апелляция поддержала решение (дело № 2-18/2025). Суды пришли к выводу, что земли курорта регионального значения неправомерно перешли в частную собственность, а вид их разрешенного использования изменили с гаражного на жилой без законных оснований.

Жители кооператива направили жалобу в КС, в которой подчеркнули: грубые нарушения допустили сами органы власти, когда разрешили ответчикам выкупить земли, а затем получить разрешения на строительство и эксплуатацию объектов. Но последствия этих ошибок полностью переложили на собственников. Кроме того, суды не применили Постановление КС от 28.01.2025 № 3-П по делу сочинских садоводов о деприватизации земель, говорится в жалобе. Тогда КС признал за собственниками право на компенсацию и потребовал от судов проверять добросовестность приобретателей земель и срок исковой давности.

Партнер и руководитель практики недвижимости и строительства Московская Коллегия адвокатов «МАГНЕТАР» Дмитрий Тихонов отмечает, что изменить вид разрешенного использования земель без участия госорганов нельзя. Из материалов дела следует, что власти явно выразили свое согласие с происходящим, что подтверждается выписками из ЕГРН. Кроме того, прокуроры пропустили срок исковой давности, который не может превышать десяти лет со дня нарушения, добавляет он.

Калинкин также обращает внимание, что часть земель находится во втором и третьем поясах зоны санитарной охраны, актуальный режим которой допускает застройку жилыми домами, но суды этого не учли и не стали дифференцировать подход к ответчикам. Эксперт полагает, что КС в случае рассмотрения жалобы еще раз напомнит судам о необходимости проверять добросовестность каждого ответчика по таким крупным искам.

Дело садоводов из Туапсе подтверждает важность проверки всей истории сделок в отношении земельных участков. Ни данные ЕГРН, ни выданные органом власти решения в отношении земельного участка и его застройки не гарантируют юридическую чистоту. Алексей Калинкин, руководитель проектов консалтинговой группы Versus.legal

ИИ-прогнозы дефицита инфраструктуры

Минэкономразвития по поручению президента внедрит искусственный интеллект в Федеральную государственную информационную систему территориального планирования. Система со встроенным ИИ будет прогнозировать дефицит инфраструктуры в регионах, рассказал замминистра Святослав Сорокин. По словам чиновника, такая платформа сможет анализировать демографические, экономические и другие данные и предлагать рекомендации главам муниципалитетов и регионов. Например, система сможет выявить нехватку школ или транспортной инфраструктуры перед строительством новых ЖК. Инструмент с ИИ уже тестируется, а перейти к следующему этапу Минэк планирует в 2027 году.

Вступило в силу

Переход к реестровой модели в строительстве

В сентябре вступил в силу ФЗ № 304, который вносит поправки в Градостроительный кодекс. Они меняют порядок получения разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию: теперь вместо выдачи бумажных документов уполномоченные органы будут вносить запись в соответствующий реестр. Ранее выданные бумажные разрешения продолжают действовать. Переход на реестровую модель не распространяется на разрешения, которые выдают в сфере обороны, государственной охраны и некоторые другие.

Поправки направлены на оптимизацию и автоматизацию процессов выдачи разрешительной документации, что позволит сократить сроки предоставления соответствующих госуслуг, отмечает Чуева. Советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Инна Калмыкова обращает внимание, что сведения в реестрах будут открыты (за исключением охраняемой законом тайны), поэтому доступ к ним смогут получить и третьи лица. По мнению эксперта, это внесет больше ясности и прозрачности в строительную и связанную с ней деятельность. Ее поддерживает Крыжанский: поправки повысят прозрачность разрешительных процедур и упростят проверку документации при сделках с недвижимостью или получении финансирования для строительных проектов.

Использование актуальных реестровых сведений позволит инвесторам, покупателям и банкам точнее оценивать правовые риски и выявлять недостатки разрешительной документации. Вместе с тем отдельные поправки допускают сохранение за регионами прежнего порядка до 1 сентября 2027 года, поэтому участникам рынка нужно учитывать переходные правила для конкретного субъекта. Максим Крыжанский, партнер EKM LEGAL

Ужесточен порядок выдачи лицензий управляющим компаниям

С 1 сентября лицензии компаниям по управлению многоквартирными домами выдает напрямую орган государственного жилищного надзора в порядке ст. 194 ЖК. Ранее решение о выдаче или отказе в лицензии принимала лицензионная комиссия региона. Заявление на получение квалификационного аттестата, который обязаны иметь должностные лица лицензиата, можно подавать через «Госуслуги».

Еще поправки сократили срок принятия решения о предоставлении лицензии с 30 до 10 рабочих дней. Этот срок разрешают продлить не более чем на 5 рабочих дней, если заявитель не предоставил все запрашиваемые уполномоченным органом документы.