Что делать, если земельный участок оказался в границах береговой полосы?

В последнее время все чаще «яблоком раздора» выступают земельные участки, расположенные в границах береговой полосы. Прокуратура с нарастающей скоростью обращается в суды с исками о признании прав собственников земельных участков отсутствующими полностью или в части, так как по общему правилу такие участки не подлежат приватизации, а следовательно, не могут находиться в частной собственности

(п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Разберемся в существующей терминологии. Согласно п. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ «береговая полоса» — это полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км, составляет 5 м.

Примечательно, что запрет на приватизацию земельных участков в границах береговых полос водных объектов был закреплен в законодательстве только с вступлением в силу Водного кодека РФ, т. е. после 03.06.2006, в то время как прокуратура старается признавать незаконными землевладения как исторически представленные в пользование, так и сформированные в последние 10-15 лет.

Все ли так однозначно, как кажется на первый взгляд? Разберемся в истории вопроса.

Правовой режим береговых полос водных объектов, установленный до 03.06.2006:

Параллельно с введением в действие Водного кодекса РФ действовал пп. 3 п. 5

ст. 27 Земельного кодекса РФ, в редакции от 30.06.2003, согласно которому ограниченными в обороте считались земельные участки «занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда». Такими участками считались и считаются земли, на которых расположены поверхностные водные объекты.

Иначе говоря, запрещалось приобретать в частную собственность или на ином виде права земельные участки, относящиеся к землям водного фонда. Береговые полосы и водоохранные зоны водных объектов таковыми не являлись. Иных запретов и ограничений Земельный кодекс РФ, в редакции от 30.06.2003, касающихся ограничения права собственности на земельные участки, не содержал.

Запрет на приватизацию земельных участков, расположенных в границах береговых полос водных объектов, был введен п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ только с принятием ФЗ РФ от 03.06.2006 № 73 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации».

Правовой режим береговых полос водных объектов, установленный с 03.06.2006:

На сегодняшний день особые условия пользования береговой полосой предусматривают ограничения при осуществлении в пределах этой полосы хозяйственной деятельности, которые устанавливаются для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и ограничения негативного воздействия на него.

Руководствуясь ст. 50 Водного кодекса РФ, земельный участок, расположенный в границах береговой полосы, может использоваться для:

Земельные участки, расположенные в границах береговой полосы, могут предоставляться в аренду с изъятиями, например:

Земельный кодекс РФ VS Росреестр:

Стоит отметить, что несмотря на то, что береговые полосы образуют особый правовой режим земель, расположенных в их границах, они не относятся к числу зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), перечень которых является закрытым и содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ.

Росреестр активно полагается на Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2013 № 384-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного транспорта) и автомобильных дорог федерального значения», в котором береговая полоса относится к ЗОУИТ.

Данная позиция отражена в одном из последних Писем Росреестра от 24.03.2025 № 14-2668-ТГ/25 «По вопросу о возможности постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, границы которых пересекают береговую полосу водного объекта», что лишний раз подтверждает расхождение позиций законодателя и регистрирующего органа при разрешении правового регулирования земель в границах береговых полос водного объекта.

При инициировании судебного процесса прокуратурой правообладателю земельного участка стоит обратить внимание на 2 существенных фактора:

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Водного кодекса РФ, суды с большей вероятностью встанут на строну правообладателя:

• Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ25-8-К4 от 11.03.2025.

Верховный Суд РФ особо отметил: согласно Водному кодексу РСФСР 1972 г., действовавшему на момент предоставления земельного участка, прибрежная полоса, береговая полоса и земли водного фонда не были включены в Единый государственный водный фонд, а значит, отсутствовал законодательный запрет на их отчуждение в частную собственность.

Суд в решении прямо указал на невозможность применения положений Водного кодекса к отношениям, возникшим до введения его в действие:

«… земельные участки принадлежат на праве собственности с 2001 года и расположены в границах береговой полосы водного объекта реки Вороны, однако, суд соглашается с доводом ответчика о том, что Водный кодекс РФ был принят после оформления в собственность ее земельных участков, в связи с чем, в силу ст. 4 ГПК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Таким образом, в данном случае, положения статей Водного кодекса РФ применимы быть не могут».

Как действовать, если суд уже признал право собственности на часть земельного участка отсутствующим?

Верховный Суд РФ в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 5-КГПР17-252 недвусмысленно выразил свою позицию по вопросу необходимости предоставления возможности правообладателю, в случае истребования части земельного участка, образовать земельный участок, не входящий в границы береговой полосы:

«Разрешая иск об истребовании находящихся в собственности Российской Федерации водных объектов, суд должен был установить возможность образования в пределах границ земельного участка ООО «КОМПАНИЯ СОЮЗ» нового земельного участка, отвечающего требованиям законодательства, и при наличии оснований для удовлетворения иска в зависимости от разрешения данного вопроса исключить из состава спорного земельного участка имущество Российской Федерации либо признать формирование и постановку на кадастровый учет всего спорного земельного участка незаконными».

Таким образом, необходимо провести землеустроительную экспертизу с целью установления кадастровых координат границ частей земельного участка (участков), подлежащих истребованию, в связи с чем будет образован участок (участки), подлежащий изъятию, а материнский участок, расположенный за границами береговой полосы, удастся сохранить в измененных границах за правообладателем.

---

Материал подготовлен исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией или заключением.

Скачать PDF