Актуальные судебные кейсы, связанные с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Предлагаем Вашему вниманию подборку актуальных судебных кейсов, связанных с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ), в том числе:

1. Истечение срока действия договора аренды земельного участка не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды с целью завершения строительства объекта, но получило отказ. Суд обязал Администрацию заключить с Обществом соглашение о продлении срока действия договора аренды.

После завершения строительства объекта Общество снова обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на что получило отказ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Суды апелляционной и кассационной инстанций это решение отменили, признав решение Администрации незаконным. Верховный Суд с этим согласился.

Суды указали, что прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации, принадлежащей ему недвижимости. По истечении договора аренды Администрация не осуществляла никаких действий по изъятию земельного участка.

На момент принятия оспариваемого отказа на земельном участке находился объект строительства с процентом готовности 100%. В этой связи истечение срока действия договора не может служить основанием для возложения на собственника объекта недвижимого имущества обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Администрация, устанавливая срок РНС, превышающий срок действия договора аренды, фактически выразила согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия РНС.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительно суд отметил, что существенным обстоятельством является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования земельным участком и находящимся на нем объектом по причине, не зависящей от заявителя. В этой связи, отказ в продлении арендных отношений направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

Общество заключило с Администрацией договор аренды земельного участка для строительства объекта придорожного сервиса. Администрация выдала арендатору РНС, после чего Общество возвело на участке объект незавершенного строительства степенью готовности 74%, на который зарегистрировало право собственности.

Впоследствии Общество и Администрация заключили новый договор аренды того же земельного участка для завершения строительства. Срок действия РНС также был продлен.

Общество в установленный срок завершило строительство объекта и обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Администрация в предоставлении участка в аренду без проведения торгов отказала.

После этого Общество обратилось в Министерство жилищной политики области, уполномоченное на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, за выдачей такого разрешения. Министерство вынесло решение об отказе в связи с истечением срока действия договора аренды.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований Общества о признании незаконным решения Министерства отказали. Верховный Суд с их выводами не согласился, судебные акты отменил, указав следующее.

Законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия РНС, не свидетельствует о проведении работ с нарушением РНС, о самовольном строительстве, об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Действия публичных органов, которые отказывают в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

2. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине формального несовпадения наименований видов разрешенного использования является необоснованным.

Администрация выдала предпринимателю разрешение на строительство гаражного бокса на арендуемом им земельном участке с ВРИ «под строительство гаражного бокса». Впоследствии предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Администрация отказала, указав, что данный земельный участок расположен в зоне средне- и многоэтажной застройки, и строительство гаражного бокса на нём не предусмотрено.

Суды трех инстанций признали отказ Администрации незаконным, указав следующее.

Согласно ГПЗУ ВРИ земельного участка является многоквартирные среднеэтажные и многоэтажные дома жилые дома, в том числе с встроенными или встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянками. Назначением объекта капитального строительства указано: гаражный бокс в зоне многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, вывод Администрации о несоответствии ОКС требованиям ГПЗУ является необоснованным.

3. Отклонение от согласованных с органом власти строительных проектов, не являющихся частью проектной документации, не является основанием отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Общество являлось собственником зданий, расположенных на арендованном земельном участке. После проведения реконструкции одного из зданий, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения Обществу было отказано со ссылкой на несоответствие параметров построенного ОКС проектной документации, а именно: отклонение в исполнении фасада, согласованного Главным архитектором города, что согласно п. 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ (несоответствие параметров реконструированного ОКС  проектной документации) является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суды трех инстанций признали решение Администрации незаконным, сделав следующие выводы.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляют собой закрытый перечень, предусмотренный ст. 55 ГрК. К таким основаниям относится, в частности, несоответствие объекта проектной документации.

Эскизный проект, согласованный Главным архитектором города, не входит в состав проектной документации. Следовательно, отхождение от него при проведении строительства/реконструкции не свидетельствует о несоответствии объекта проектной документации и не является основанием для отказа в выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

Таким образом, приведённые доводы Администрации не доказывают правомерность и обоснованность отказа в выдаче запрашиваемого разрешения.

4. Решение об отмене ранее выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть вынесено лишь после повторной проверки представленных документов в порядке ст. 55 ГрК РФ и не должно носить произвольный характер.

Администрация предоставила Обществу земельный участок в аренду для строительства котельной. После получения РНС Общество произвело реконструкцию здания с переоборудованием под газовую котельную. Общество получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое впоследствии было отменено с указанием на несоответствие заявленного ОКС тому объекту, который был определен в РНС.

Суды трех инстанций требования Общества о признании постановления Администрации недействительным удовлетворили. Верховный Суд РФ согласился с их выводами.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им нормативный акт в случае выявления его противоречия закону. При этом решение об отмене ранее вынесенного акта не может противоречить действующему законодательству и произвольно ограничивать субъективные права граждан и организаций в сфере предпринимательской деятельности.

Процедура выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строго регламентирована и представляет собой анализ уполномоченным органом исчерпывающим образом перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ документов с возможностью отказа в выдаче разрешения только по основаниям, предусмотренным в ч. 6 ст. 55 ГрК РФ.

В деле отсутствуют документальные подтверждения правовых оснований для отмены выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Не было представлено доказательств, что до принятия постановления об отмене ранее выданного разрешения Администрация снова проверяла наличие и правильность оформления документов, представленных заявителем.

Таким образом, оспариваемое решение Администрации не отвечает требованиям законности, а также нарушает права и законные интересы Общества.

5. Оспаривание привлечения к административной ответственности за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию.

5.1. Лицо не может быть привлечено к административной ответственности, если специальным законом допускается временная эксплуатация объекта до получения соответствующего разрешения.

Общество ввело в эксплуатацию построенный участок ж/д путей. Техническая готовность объекта к эксплуатации была подтверждена решением приёмочной комиссии. В ходе выездной проверки МТУ Ростехнадзора выявило административное правонарушение – эксплуатация ОКС без соответствующего разрешения.

Суды трех инстанций удовлетворили требования Общества о признании постановления о привлечении к административной ответственности незаконным, установив следующее.

Законодательством допускается осуществление временной эксплуатации ОКС или их частей, которые входят в состав линейного объекта и не могут быть введены в эксплуатацию автономно.

В целях обеспечения сокращения сроков реализации инвестиционных проектов за счет ускорения темпов строительства путем оптимизации и упрощения процедур в сфере строительства был принят ФЗ от 31.07.2020 № 254-ФЗ, которым застройщику предоставлена возможность временной эксплуатации линейного объекта или его части до получения разрешения на ввод объекта в постоянную эксплуатацию в целях осуществления перевозки грузов или пассажиров при условии подтверждения технической готовности объекта к временной эксплуатации.

Согласно решению комиссии, работы для открытия движения по вновь построенным путям выполнены в соответствии с проектом, отвечают всем нормам, правилам, стандартам, а также требованиям Правил технической эксплуатации железных дорог.

Объект введен во временную эксплуатацию решением приемочной комиссии после подтверждения технической готовности объекта к эксплуатации, а значит действиями Общества права неопределенного круга лиц на безопасное использование объекта не нарушены, угроза жизни и здоровья граждан отсутствует, возникновение аварийных ситуаций при эксплуатации объекта исключены.

Все совершенные действия общества по вводу во временную эксплуатацию соответствуют новому подзаконному акту – Постановлению Правительства РФ от 23.01.2021 № 35, – поскольку Общество действовало в соответствии со Сводами правил СП 236.1326000.2015 и СП 119.13330.2017, которые положены в основу Постановления № 35, действовали до вступления в силу указанного Постановления и до настоящего времени не утратили силу.

Таким образом, действия Общества по вводу во временную эксплуатацию в данном случае регулируются Федеральным законом № 254-ФЗ, а также упомянутыми Сводами правил, а не статьей 55 ГрК РФ, в силу чего привлечение к административной ответственности было незаконным.

5.2. К административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ может привлекаться только застройщик, но не последующий собственник объекта.

Общество приобрело ОКС, в отношении которого отсутствовало разрешение на ввод в эксплуатацию. По результатам проверки в отношении Общества было вынесено постановление об административном правонарушении – эксплуатация ОКС при отсутствии необходимого разрешения.

Суды трех инстанций удовлетворили требования Общества о признании постановления о привлечении к административной ответственности незаконным, установив следующее.

Объекты возникли в результате реконструкции, проведённой ещё до момента приобретения их Обществом в собственность, а доказательства того, что именно Общество производило работы по реконструкции спорных объектов, представлены не были. Кроме того, отсутствуют указания на то, какие именно действия, произвело Общество после приобретения объекта, которые требовали получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Субъектом правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, является застройщик, так как именно на нем, в силу ст. 55 ГрК РФ, лежит обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и получению соответствующей разрешительной документации, вследствие чего в действиях Общества отсутствует состав административного правонарушения.