22 декабря 2025 г. Президиумом Верховного Суда РФ утвержден Обзор судебной практики ВС РФ № 4

Размещаем тезисы судебных позиций, связанных с применением земельного и
градостроительного законодательства:

I. После незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный
участок в собственность гражданина, арендная плата подлежит взысканию в размере, не
превышающем земельный налог.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по внесению арендной платы.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону Комитета, исходя из наличия задолженности по арендной плате и правильности расчета истца. Ссылку ответчика на ранее принятое решение суда о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении ему в собственность без торгов арендуемых земельных участков, суды отклонили, указав, что данное обстоятельство не прекращает начисление арендной платы.

ВС РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.

П. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Начисление арендной платы с момента нарушения Комитетом права ответчика на выкуп арендуемого земельного участка является неправомерным.

В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.

При этом имеет значение сам факт незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, а не дата вынесения решения суда и вступления его в законную силу.

II. Член СНТ имеет право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка независимо от факта регистрации создания СНТ.

Департамент городского имущества отказал гражданину в признании права собственности на земельный участок, переданный в его владение и пользование по решению общего собрания СНТ в 2014. Основанием для отказа стало то, что право бессрочного пользования земельными участками зарегистрировано за данным СНТ уже после вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ), п. 2.7 ст. 3 которого предусматривает основания предоставления участков членам СНТ.

Истец указал, что фактически СНТ было образовано в 1982 году во время предоставления земельного участка сотрудникам завода, но юридическую форму члены товарищества придали ему только в 2008 году.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав, что СНТ было создано на основе фактически существующего сообщества садоводов-огородников. Апелляция и кассация отказали в удовлетворении иска и встали на сторону департамента со ссылкой на то, что правовая связь СНТ, созданного в 2008 году, с заводом, которому был предоставлен исходный земельный участок, не доказана.

ВС РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Вступившим в законную силу решением районного суда от 18.09.2013 установлено, что земельный участок, на котором расположено СНТ, был предоставлен для ведения огородничества рабочим и служащим завода до дня вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, и что впоследствии данными гражданами было образовано СНТ. При этом само товарищество фактически существовало со времени предоставления указанного земельного участка.

Иные выводы о времени предоставления земельного участка, на котором расположено СНТ, а также выводы об отсутствии доказательств, подтверждающих правовую связь СНТ с заводом, которому был предоставлен исходный земельный участок в 1982 году, сделаны судом апелляционной инстанции с нарушением правил ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

III. Раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки допускается при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства.

Гражданке принадлежала доля в праве собственности на жилой дом, разделенный на две части с отдельными входами. Каждая часть дома отвечала признакам дома блокированной застройки (отдельное отопление, водоснабжение и канализация). Вторая собственница дома без ее согласия заключила с администрацией городского округа договор аренды в отношении всего земельного участка, расположенного под домом, несмотря на то, что в 2009 году решением суда был определен порядок пользования данным земельным участком.

Гражданка обратилась в суд с иском прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, признать его домом блокированной застройки и признать права собственности сторон на блоки дома.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.

ВС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав следующее.

С 01.03.2022 Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок и длительное время эксплуатируется сторонами как дом блокированной застройки.

Кроме того, судами не было принято во внимание, что в 1975 году решением суда произведен выдел доли в жилом доме в натуре, однако ответчиком осуществлена постановка на учет спорного домовладения как единого объекта.

IV. Запрещается использование для сбора и накопления отходов муниципальных участков, не обладающих статусом объекта размещения отходов производства и потребления.

Прокурор обратился с иском к городскому поселению и МУП, указав, что МУП осуществляет деятельность по сбору и размещению отходов производства и потребления I — V классов опасности на арендуемом земельном участке городского поселения, не обладающем статусом объекта размещения отходов, без установления санитарно-защитной зоны и проведения рекультивации.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону прокурора, поскольку земельный участок в силу его расположения и вида разрешенного использования (ВРИ), в отсутствие специального сооружения для размещения отходов и проекта строительства и рекультивации, внесенного в государственный реестр объектов размещения отходов, не может использоваться для утилизации или захоронения отходов.

При этом суды учли, что МУП отказано во включении земельного участка в перечень объектов размещения ТКО по причине отсутствия возможности минимизации воздействия на окружающую среду.

Кроме того, было установлено, что МУП осуществляло сбор и размещение отходов в отсутствие лицензии, что нарушает права граждан на благоприятную окружающую среду.

ВС РФ поддержал акты нижестоящих судов, подчеркнув следующее.

Рассматривая споры об ограничении, приостановлении либо прекращении деятельности, осуществляемой с нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, суд должен соблюдать баланс между потребностями общества в сохранении благоприятной окружающей среды и обеспечении экологической безопасности, с одной стороны, и решением социально-экономических задач, с другой (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 49).

V. Использование в коммерческих целях зданий на арендуемых публичных земельных участках не дает основания для применения льготной ставки при исчислении арендных платежей.

Департамент заключил с обществом договор аренды части земельного участка для эксплуатации административного здания.

Впоследствии арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, исходя из цели предоставления участка в аренду и его ВРИ.

Суд первой инстанции взыскал задолженность по ставке 1,5% от кадастровой стоимости. Апелляция постановлением, оставленным без изменения кассацией, отменила решение суда первой инстанции и взыскала задолженность по ставке 0,01%, поскольку арендуемый участок расположен в зоне объекта культурного наследия.

Отменяя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставляя в силе решение суда первой инстанции, ВС РФ обратил внимание на следующее.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены Постановлением № 273-ПП, в преамбуле которого указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка.

Сами по себе расположение земельного участка в границах территории особого режима использования, наличие у находящегося на участке здания статуса объекта культурного наследия и обязанность арендатора его сохранять без учета цели предоставления данного объекта, разрешенного и фактического использования не влекут возможности применения льготной ставки арендной платы.

VI. Положения Закона о введении в действие ЗК РФ о бесплатном осуществлении сервитута на землях под линейными объектами, возведенными до 01.09.2018, не подлежат применению, когда при изменении, реконструкции объекта необходимо использование новых земельных участков.

Согласно пп. 1 ст. 39.37 ЗК РФ уполномоченный орган установил публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях эксплуатации обществом магистрального нефтепровода федерального значения, а именно — строительства камер систем очистки и диагностики (СОД).

Собственник участков обратился в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении соглашения об осуществлении публичного сервитута, в части платы за сервитут.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону общества, исходя из того, что публичный сервитут был установлен для эксплуатации неотъемлемой части объекта, право собственности на который у общества возникло до 01.09.2018, следовательно, плата за такой публичный сервитут в соответствии с п. 4 ст. 3.6 Закона о введении в действие ЗК РФ не устанавливается.

ВС РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

«Сооружение (камеры СОД) введено в эксплуатацию как самостоятельный объект, поставлено на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией на него права собственности общества. В результате строительных работ был создан новый объект, то есть ранее не существовавший на земельных участках. То обстоятельство, что данный объект задействован в целях эксплуатации магистральных нефтепроводов и стал частью производственно-технологического комплекса по транспортировке нефти, не подтверждает наличия у общества права на бесплатное осуществление сервитута в отношении участков, на которых этот объект возведен.

Положения п. 3 ст. 3.6 Закона о введении в действие ЗК РФ не позволяют сделать вывод о возможности их применения в том случае, когда при изменении, увеличении протяженности линейного объекта, его реконструкции, дополнении новыми частями необходимо использование новых земельных участков, то есть ранее не занятых такими объектами».

VII. Требуя уполномоченный орган согласовать перевод индивидуального жилого дома в
нежилое здание, заявитель должен указать цель его дальнейшего использования и представить доказательства соответствия объекта такому использованию.

Администрация муниципального образования не согласовала перевод принадлежащих индивидуальному предпринимателю индивидуальных жилых домов в нежилые здания в связи с отсутствием заключения экспертизы проектной документации.

Предприниматель обратился в суд с заявлением о признании отказа незаконным.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требования индивидуального предпринимателя.

ВС РФ отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

«Отсутствие в законодательстве требований о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок — на основании разрешительной документации (ст. 51 ГрК РФ).

Поскольку спорные здания возведены без подготовки разрешительной документации, при переводе таких объектов в нежилые здания требуется исследование вопроса о соответствии данных объектов строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам.

При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также тот факт, что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания».

Скачать PDF