19 ноября 2025 г. Президиумом Верховного Суда РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства

Размещаем тезисы судебных позиций, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства:

I. Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, предоставленного по договору аренды для строительства конкретного объекта, не подлежит изменению в целях строительства иного объекта.

Между Администрацией и арендатором в результате проведения торгов заключен договор аренды земельного участка на 10 лет для строительства административного здания. Арендатор на основании разрешения на строительство (РНС) возвел объект незавершенного строительства и обратился в Администрацию для получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка — «гостиницы».

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону арендатора, указав на то, что испрашиваемый условно разрешенный вид использования предусмотрен Ген.планом и ППТ. ВС РФ отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований арендатора.

«Ст. 85 ЗК РФ должна применяться во взаимосвязи с иными нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. По смыслу п.1 ст.615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования.

В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор аренды. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать таких действий от арендодателя. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора ВРИ участка, который был определен при предоставлении по публичной процедуре для строительства конкретного объекта».

II. Лицо, начавшее строительство объекта недвижимости в установленном законом порядке до изменения градостроительной документации, вправе завершить строительство и в дальнейшем использовать указанный объект и занятый им земельный участок в соответствии с ранее установленный ВРИ.

Арендатор на основании договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства спортивного комплекса, возвел объект незавершенного строительства (степень готовности 85%). Уполномоченный орган отказал в выдаче РНС, указав, что согласно новым ПЗЗ для арендуемого земельного участка установлены новые ВРИ, которые не допускают размещение спортивного комплекса, как это предусмотрено в договоре аренды.

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону уполномоченного органа. ВС РФ отменил судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.

«И земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, ОКН.

Земельный участок был предоставлен на основании договора аренды для строительства спортивного комплекса, цель предоставления земельного участка соответствовала градостроительному регламенту ПЗЗ, действовавшему на момент заключения договора, арендатор получил РНС, возвел объект незавершенного строительства, на который зарегистрировал право собственности. При таких обстоятельствах арендатор вправе в соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ, ч.8 ст 36 и ст. 51 ГрК РФ получить РНС на строительство спортивного объекта, достроить данный объект и использовать его в дальнейшем по назначению».

III. Уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок лицу, правомерно осуществившему строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, но до истечения срока аренды не получившему разрешения другого уполномоченного органа на ввод в эксплуатацию в связи с прекращением договора аренды.

Арендатор обратился в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов нового договора аренды с целью ввода в эксплуатацию объекта, построенного в период действия предыдущего договора аренды. Администрация отказала, т.к. право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства уже было реализовано.

Одновременно арендатор обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, тоже получил отказ, поскольку срок договора аренды закончился.

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций отказали арендатору в признании действий уполномоченных органов недействительными. ВС РФ отменил судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.

«На момент подачи заявления о заключении нового договора аренды арендатор завершил строительство объекта, что подтверждается заключением главного управления государственного строительного надзора. Следовательно, у публичного собственника участка отсутствует право на изъятие правомерно возведенного объекта недвижимости по ст. 239.1 ГК РФ, т.к. указанная норма распространяется исключительно на правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

У собственника объекта недвижимости имелось право на предоставление без торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации (ст. 39.20 ЗК РФ).

Действия уполномоченных органов не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных интересов, заключающихся в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости».

IV. Существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более 5 лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель указал, что в нарушение действующего законодательства и условий договора арендатор на протяжении более 3-х лет не использовал земельный участок в соответствии с установленным в договоре ВРИ (для размещения индивидуального жилого дома).

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону администрации. ВС РФ отменил судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.

«Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. На момент обращения арендодателя в суд арендатором предприняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка, возведен жилой дом, права на него зарегистрированы. Строительство спорного объекта начато с учетом целевого назначения земельного участка, при наличии действующего РНС».

V. При невозможности использования земельного участка в соответствии с его правовым режимом и целями предоставления вследствие наличия ограничений, которые не оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору, у арендатора возникает право на возмещение убытков.

В период действия договора аренды арендатору стало известно о расположении земельного участка в зоне минимального расстояния от газопровода. Арендатор земельного участка, предоставленного для ИЖС, обратился в суд с требованием к администрации (арендодателю) о взыскании убытков в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении требований арендатора. ВС РФ отменил судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.

«Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ст.328 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах у арендатора имеются основания для предъявления требования о возмещении убытков, в том числе о взыскании арендных платежей».

Скачать PDF

---

¹Материал подготовлен исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией или заключением.