19 ноября 2025 г. Президиумом Верховного Суда РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства

Продолжаем публиковать тезисы судебных позиций, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства.

ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО АНТИСАНКЦИОННЫМ ОСНОВАНИЯМ (ФЗ № 58-ФЗ)

I. Арендатор не обязан доказывать факт негативного влияния санкционного режима на свою деятельность для продления договора согласно ч. 3 ст. 8 Закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).

ФЗ № 58-ФЗ предоставлял арендатору возможность продления срока договора аренды на 3 года.

Арендатор, обратившийся для заключения дополнительного соглашения о продлении договора, получил от органа местного самоуправления отказ, мотивированный необоснованностью заявления.

Иск арендатора об оспаривании отказа был оставлен без удовлетворения судами 1 и апелляционной инстанций, указавших, что санкционная политика не препятствует его хозяйственной деятельности.

Кассация отменила акты нижестоящих инстанций, поскольку положения Закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ:

«…преследуют цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, учитывая возможное негативное влияние действий иностранных государств, международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (определение Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 № 2896-О)».

II. Арендатор имеет право на продление договора согласно ч. 3 ст. 8 Закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, несмотря на уведомление арендодателя о прекращении договора и начало досудебной процедуры, если срок аренды не истек, а арендатор не нарушал его условия.

Арендатор получил отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении договора, поскольку ранее орган местного самоуправления уведомил его о намерении расторгнуть договор.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора.

«…увеличение срока действия договора является необходимой мерой по смыслу Закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ.

Данным законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в реализации арендатором права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды».

III. Нарушение арендатором условий договора, вызванное действиями (бездействием) арендодателя — не основание для досрочного расторжения договора, заключенного до 01.01.2011 для целей строительства или реконструкции в Москве или Санкт-Петербурге (согласно п. 22 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Департамент городского имущества г. Москвы уведомил арендатора о расторжении договора из-за неполучения РнС по истечении пяти лет со дня его заключения.

Суды 1 и апелляционной инстанции отказали арендатору в признании решения арендодателя недействительным.

Суд кассационной инстанции занял противоположную сторону.

«Подтверждено, что арендатор не выполнил условия договора в части сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта государственные органы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств, а в момент выдачи разрешения на строительство изменили технико-экономические показатели и разрешенное использование земельного участка, что повлекло необходимость получения арендатором нового градостроительного плана земельного участка, обязательность представления которого при получении разрешения на строительство обусловлена положениями статьи 51 ГрК РФ».

ИЗЪЯТИЕ ОБЪЕКТОВ, РАЗМЕЩЕННЫХ НА ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ

IV. Изъятие объекта незавершенного строительства на арендуемом участке правомерно, если арендатор нарушил сроки строительства не вследствие действий (бездействия) публичных органов или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Арендодатель публичного участка обратился в суд с требованием об изъятии расположенного на участке объекта незавершенного строительства. В период действия договора (неоднократно продлеваемого) арендатор возвел и зарегистрировал право собственности на магазин со степенью готовности 30%.

Суд 1 инстанции удовлетворил иск, апелляция отказала. Суд кассационной инстанции отменил акт апелляции и оставил в силе решение 1 инстанции, указав при этом следующее:

«Исходя из того, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015 в целях завершения строительства, истек, строительство спорного объекта не завершено, обращение уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов последовало в течение шести месяцев с момента истечения срока действия договора аренды, доказательств нарушения срока строительства объекта из-за действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, равно как и доказательств его ввода в эксплуатацию, арендатором не представлено, суды с учетом положений пп. 3.1 п. 2 ст. 235, ст. 239.1 ГК РФ пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований уполномоченного органа».

При этом в другом деле суд отказал уполномоченному органу в иске об изъятии объекта ИЖС степенью готовности 10%, поскольку арендодатель не обеспечил возможность проезда к арендованному участку (арендатор полагался на наличие доступа к земельному участку, обозначенному на Ген.плане города, который фактически организован не был).

V. Арендодатель не вправе требовать арендатора освободить участок от объектов недвижимости на основании ст. 622 ГК РФ. Судьба объекта должна определяться по правилам ст. 222 ГК РФ.

Публичный орган потребовал по истечении срока аренды вернуть участок в первоначальном состоянии.

Суды 1 и апелляционной инстанции удовлетворили иск.

Кассация отменила их решения.

«Когда на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел незавершенный строительством объект, имеющий предусмотренные в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной ст. ГК РФ».

VI. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на продление аренды, если арендодатель пропустил срок изъятия.

Арендатор получил отказ в предоставлении участка в аренду без торгов для завершения строительства. В обоснование отказа уполномоченный орган указал, что договор может быть продлен по данному основанию однократно, что уже было реализовано. Отказав в заключении договора, арендодатель также подал иск об изъятии объекта. Арендатор в свою очередь обратился в суд для оспаривания отказа.

Суд 1 инстанции принял сторону арендодателя. Апелляция и кассация отменили решение суда 1 инстанции и удовлетворил требования собственника объекта недвижимости, поскольку арендодатель нарушил шестимесячный срок для предъявления иска об изъятии, установленный пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

«Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства».

В схожих делах суды занимали аналогичную позицию, дополняя ее обоснование различными доводами в пользу арендатора в зависимости от обстоятельств конкретного дела:

При этом в другом деле суды трех инстанций удовлетворили требование арендодателя об изъятии объекта незавершенного строительства, заявленное по истечении шести месяцев, поскольку нарушение сроков строительства не было связано с действием (бездействием) иных лиц, помимо самого арендатора.

КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

VII. Не допускается предоставление в аренду публичных участков в границах зоны КРТ. Участки в зоне КРТ должны использоваться в соответствии с ВРИ, установленными документацией по планировке территории, разработанной в рамках реализации КРТ.

Предприниматель обратился в суд для оспаривания отказа в предоставлении участка в аренду для целей капитального строительства.

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций признали незаконным решение органа местного самоуправления, обоснованное запланированным на спорном участке КРТ (в соответствии с ПЗЗ).

ВС РФ отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска предпринимателя.

«В силу положений ч. 2.1 ст. 23 и ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45, п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ при планировании строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление комплексного развития территорий, установление видов разрешенного использования земельных участков под размещение таких объектов возможно исключительно на основании утвержденной документации по планировке такой территории».

VIII. В ситуации, когда исполнение договора о РЗТ невозможно по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора.

В 2014 застройщик и администрация заключили договор РЗТ. В ответ на требование администрации о передаче жилых помещений, застройщик подал иск о признании договора недействительным и применении последствий недействительной сделки – возврат денежных средств, перечисленных в счет оплаты стоимости права на заключение данного договора.

Суды 1, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону администрации.

ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение.

«По смыслу норм в результате исполнения договора о РЗТ достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья…, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащих РЗТ для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что РЗТ может осуществляться для целей благоустройства без возведения капитальных объектов.

По своей правовой природе обязательства органа местного самоуправления и лица, заключившего с ним договор о развитии застроенной территории, являются встречными, а договор о развитии застроенной территории носит взаимный характер (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1, ст. 328 ГК РФ).

Между тем осуществление строительства на спорной территории не представляется возможным, о чем администрация должна была знать, поскольку еще до заключения договора о развитии застроенной территории нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены градостроительные ограничения, запрещающие строительство каких-либо капитальных объектов на данной территории».

IX. После возведения на земельном участке, находящемся в публичной собственности, предоставленном в аренду в рамках КОТ, запланированного объекта недвижимости регистрации права собственности застройщика на данный объект, прекращается обязанность по внесению арендной платы за участок, занятый таким объектом, в размере, установленном аукционной документацией.

Арендодатель подал иск о взыскании арендной платы с лица, которое приобрело построенные в рамках КОТ здания у арендатора. Суд 1 инстанции отказал арендодателю, поскольку ответчик не являлся стороной договора аренды. Апелляция и кассация удовлетворили иск со ссылкой на переход прав и обязанностей арендатора участка вместе с собственностью за здания.

ВС РФ отменил принятые по делу акты, поскольку по смыслу ст. 30.2 ЗК РФ и ст. 3 Закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ (действовавших при заключении в 2013 договора аренды в целях КОТ):

«…при исполнении сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ надлежащим исполнением».

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛЬГОТНЫМ КАТЕГОРИЯМ ГРАЖДАН

X. Отсутствие у всех членов многодетной семьи постоянной регистрации на территории субъекта, в котором подано обращение в целях предоставления публичного земельного участка, не является основанием для отказа в предоставлении.

Многодетный гражданин обжаловал отказ в бесплатном предоставлении земельного участка для ИЖС, мотивированный отсутствием у детей регистрации в субъекте.

Судами трех инстанций отказ признан правомерным как соответствующий региональному законодательству.

ВС РФ вынес противоположное решение, указав, что законодательство в сфере регистрационного учета граждан в РФ не закрепляет приоритета регистрации по месту жительства перед регистрацией по месту пребывания.

XI. Соответствие многодетной семьи условиям регионального закона оценивается на основании обстоятельств, наступивших после рождения третьего ребенка.

Уполномоченный орган отказал в предоставлении публичного земельного участка в собственность бесплатно, поскольку в 2018 заявитель произвел отчуждение имеющегося у него земельного участка из своей собственности.

Суды трех инстанций встали на сторону уполномоченного органа.

ВС РФ отменил принятые по делу акты и удовлетворил иск, поскольку семья заявителя стала многодетной только в августе 2024.

XII. Многодетные семьи не должны сниматься с учета по достижению детьми совершеннолетия либо двадцати трех лет при очном обучении.

Многодетная семья оспорила положения регионального закона, предусматривающие указанное основание снятия с учета. Суд 1 инстанции отказал в удовлетворении требования, апелляция отменила его решение, поскольку региональное законодательство не может ухудшать положение многодетных семей по сравнению с федеральным.

XIII. Предоставляемые многодетным семьям участки для ИЖС должны быть снабжены необходимой инфраструктурой, гарантирующей возможность строительства и пользования объектом.

Участок, предоставленный многодетной семье, не был оснащен инженерной и транспортной коммуникацией. Иск об оспаривании бездействия уполномоченного органа не был удовлетворен судами трех инстанций, поскольку финансирование в целях обеспечения соответствующего ЖК инфраструктурой было запланировано на текущий год.

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов.

«В силу предписаний пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, а также положений закона субъекта РФ, в котором многодетной семьей реализовано право на получение земельного участка, включение земельных участков, предназначенных для ИЖС, в Перечень осуществляется при условии их обеспечения инженерной инфраструктурой применительно к условиям соответствующего населенного пункта региона либо при условии, что на обеспечение инженерной инфраструктурой этих земельных участков предусмотрено финансирование на текущий финансовый год.

Кроме того, предоставление земельного участка многодетной семье в собственность бесплатно выступает как мера социальной поддержки многодетных семей и в силу конституционных принципов равенства и справедливости предполагает недопустимость возложения на них бремени несения дополнительных финансовых затрат, связанных с инфраструктурным оснащением предоставленных земельных участков».

Скачать PDF

---

¹Материал подготовлен исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией или заключением.