«Острые края» предварительного договора

Простой и действенный механизм предварительных договоров, выступающий гарантией заключения в будущем сделки, в реальности имеет много «острых краев», о которые добросовестная сторона рискует «порезаться». Поэтому предварительный договор представляется далеко не самым эффективным механизмом в рамках действующей правовой системы. Обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора является исключительным механизмом. По мнению авторов статьи, в отличие от предварительных договоров, которые, по сути, только множат судебные процессы, сделки под условием или опционные договоры позволяют управомоченной стороне передать на рассмотрение суда спор из основного договора и сразу получить правовой результат, на достижение которого были направлены договорные правоотношения.

Предварительный договор нельзя назвать новым правовым институтом. В то же время на практике до сих пор возникают вопросы, связанные с его исполнением, в отношении которых не находятся однозначные ответы.

По общему правилу понуждение лица к вступлению в договорные отношения в силу действия принципа свободы договора не допускается. В связи с этим обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора является исключительным механизмом. Его использование может осуществляться лишь при наличии определенных условий, предоставляющих стороне право на защиту. К таковым относятся, в частности:

Судебная практика в отношении толкования указанных условий складывается неоднозначным образом.

Так, простые, на первый взгляд, обстоятельства одного из дел нашей практики содержали в себе серьезные вопросы, касающиеся применения норм о предварительном договоре, и риски для клиента оказаться связанным недобросовестным поведением контрагента. Подробнее на этих вопросах остановимся в рамках настоящей статьи.

Фабула дела

Длительное время стороны спора находились в арендных правоотношениях. К моменту истечения срока аренды собственник принял решение продать помещение. Арендатор выразил намерение его приобрести, собственник согласился, и стороны скрепили свои намерения предварительным договором. В качестве обеспечения исполнения обязательства покупателем был внесен задаток.

В период действия предварительного договора в связи с отсутствием у покупателя денежных средств стороны вели переговоры об изменении сроков и порядка оплаты.

К какому-либо результату переговоры не привели, собственник от изменения условий предварительного договора отказался.

По истечении срока действия предварительного договора покупатель направил требование о заключении основного договора.

Собственник, действуя по отношению к покупателю добросовестно, учитывая истечение срока действия предварительного договора, направил проект договора купли-продажи, но на измененных условиях.

Покупатель от подписания договора уклонился и обратился в суд с исковым заявлением о понуждении собственника к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного.

Кто в итоге уклонялся?

Существенным обстоятельством, входящим в предмет доказывания по спорам о заключении основного договора, является факт уклонения стороны от его заключения в период действия предварительного договора¹.

Нормы, предоставляющие стороне возможность требовать заключения договора в принудительном порядке, не должны применяться формальным образом.

Если сторона уклонялась от заключения основного договора, а затем обратилась в суд с иском, например, с намерением изменить заранее согласованные условия, – в удовлетворении иска должно быть отказано. Положения п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) свидетельствуют о том, что иск о понуждении к заключению основного договора не может быть предъявлен лицом, которое само же уклонялось от его заключения². Очевидно, что в такой ситуации сторона преследует некий противоправный интерес, который не подлежит правовой защите.

Например, в указанном споре покупатель ранее просил предоставить отсрочку оплаты и внести соответствующие изменения в предварительный договор, однако получил отказ. В случае удовлетворения его иска, учитывая сроки судопроизводства, такая отсрочка была бы им фактически получена вопреки принципу свободы воли сторон.

Переговоры как выражение намерения заключить основной договор

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (далее – Верховный Суд РФ)³, если в пределах срока заключения основного договора сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

Верховный Суд РФ в качестве вариантов таких действий рассматривает ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий и иные, в том числе конклюдентные действия, подтверждающие намерение стороны вступить в договорные отношения. Используя данные разъяснения, недобросовестная сторона может формально инициировать переговоры в целях получения права на предъявление иска в суд.

В то же время необходимо понимать, что далеко не любые переговоры могут свидетельствовать о направленности воли сторон на заключение основного договора, даже если формально они связаны с его условиями.

Так, исходя из преобладающей судебной практики, переговоры сторон об изменении условий предварительного договора (например, в отношении цены, срока или порядка оплаты) не должны рассматриваться как действия сторон, направленные на заключение основного договора⁴. Подобное толкование является вполне обоснованным, поскольку они демонстрируют явную неготовность стороны заключить и исполнить основной договор на условиях предварительного договора.

Вместе с тем всегда остается риск, что переписка может быть использована в качества аргумента о намерении продлить правоотношения, вытекающие из предварительного договора. Поэтому в подобных спорах адвокатам необходимо исследовать направленность воли сторон. Если продавец выражал явное несогласие на изменение условий договора, включая продление срока его действия, то такая переписка не может предоставлять право на понуждение к заключению основного договора в судебном порядке.

Проект основного договора или новая оферта?

В продолжение рассуждений о действиях, направленных на заключение основного договора, хотелось бы остановиться еще на одном важном аспекте – направлении проекта договора. При рассмотрении споров из предварительных договоров суды исследуют и дают оценку обстоятельствам направления одной из сторон проекта основного договора. Совершение такого действия рассматривается как проявление явной воли на заключение основного договора и является основанием для понуждения другой стороны к его заключению.

В то же время само по себе направление договора не всегда является действием, нацеленным на заключение основного договора, даже если его предметом является спорное имущество и договорный тип совпадает с предусмотренным предварительным договором.

Для правильной квалификации действий сторон адвокатам следует обращать внимание на следующие аспекты:

Если условия проекта договора идентичны условиям, зафиксированным в предварительном договоре, действия стороны могут быть квалифицированы как направленные на заключение основного договора – даже если проект договора направлен за пределами установленного предварительным договором срока на его заключение.

Так, в одном из дел действия ответчика, направившего проект основного договора за пределами предусмотренного предварительным соглашением срока, послужили основанием для вывода о том, что предварительный договор не прекратил свое действие⁵.

Если направленный проект изменяет существенные условия договора, то он должен рассматриваться как новая оферта независимо от срока его направления – даже если такой проект направлен в пределах установленного предварительным договором срока на его заключение.

Таким образом, действия сторон по направлению проекта договора всегда будут оцениваться в совокупности с иными обстоятельствами дела. Стороны, совершая подобные действия, должны заранее понимать, что таковые могут быть неверно квалифицированы, что станет поводом для возложения на направившее проект договора лицо нежелательных обязательств.

Правила поведения в рамках предварительного договора

Казалось бы, простой и действенный механизм предварительных договоров, выступающий гарантией заключения в будущем сделки, в реальности имеет много «острых краев», о которые добросовестная сторона рискует «порезаться». Поэтому предварительный договор представляется далеко не самым эффективным механизмом в рамках действующей правовой системы.

Гражданское право предоставляет возможность в рамках одного обязательства договориться о правах и обязанностях на будущее время, используя иные, более действенные, способы. Например, путем заключения сделки под условием (ст. 157 ГК РФ) или опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ). В отличие от предварительных договоров, которые, по сути, только множат судебные процессы, указанные сделки позволяют управомоченной стороне передать на рассмотрение суда спор из основного договора и сразу получить правовой результат, на достижение которого были направлены договорные правоотношения. В то время как споры о заключении основного договора на условиях предварительного могут быть довольно длительными, затратными и непредсказуемыми, а самое главное – правовым результатом будет только заключение основного договора, а его исполнение вероятнее всего будет опосредовано отдельным судебным разбирательством.

Если ваши доверители оказались связаны условиями предварительного договора, необходимо обеспечивать соблюдение ими определенных правил поведения, чтобы избежать принудительного заключения основной сделки на условиях более обременительных, чем предполагалось на момент заключения предварительного договора.

Так, любые действия, в том числе по обсуждению условий основного договора, направлению проекта договора могут рассматриваться в качестве действий, направленных на его заключение, что в будущем может стать основанием для понуждения к заключению основного договора. В связи с этим необходимо очевидно и однозначно выражать отказ от изменения условий договора, если вы в таковых не заинтересованы; воздержаться от самостоятельного направления проекта основного договора, если вы утратили интерес к его заключению или контрагент заведомо демонстрирует явно противоречивое и недобросовестное поведение.

---

¹ Определение Верховного Суда РФ от 11 апреля 2017 г. по делу № А04-2069/2016, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2018 г. по делу № А56-36784/2017, Арбитражного суда Центрального округа от 26 августа 2015 г. по делу № А08-5274/2014, Арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2018 г. по делу № А41-25325/18.
² Определения Конституционного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 5-О-О, от 15 июля 2010 г. № 945-О-О, от 21 декабря 2011 г. № 1653-О-О.
³ Пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
⁴ Постановления ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. по делу № А40-53141/10-40-453; Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 сентября 2023 г. по делу № А56-37008/2022.
⁵ Постановление ФАС Центрального округа от 27 июня 2011 г. по делу № А23-4077/10Г-6-219.

Источник: Адвокатская газета