Поделиться:
Он подчеркнул, что факт существенного нарушения договора аренды земельного участка не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок
Одна из экспертов «АГ» считает ключевым в решении то, что Суд принял во внимание возведение арендатором в установленном порядке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН. Другая подчеркнула, что судебная практика различает понятия «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования» и «своевременное освоение земельного участка». Третья отметила, что ключевым моментом в подобных делах является доказанность существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором в разумный срок.
23 июля Верховный Суд вынес Определение от по делу № 18-КГ24-94-К4, в котором признал ошибочным вывод нижестоящих судов о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором за неиспользование участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
В январе 2016 г. Снежане Рисник по договору аренды, заключенному 31 июля 2015 г. с администрацией Туапсинского района, были предоставлены земельные участки с видом разрешенного использования «размещение крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей». Затем арендатор подала в органы государственного кадастрового учета декларации о внесении изменений вида разрешенного использования участков на вид «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома», соответствующие изменения были произведены. 12 апреля 2016 г. Снежана Рисник заключила с администрацией Туапсинского городского поселения допсоглашения к договору аренды, согласно которым устанавливался вид разрешенного использования данных земельных участков «для размещения индивидуального жилого дома». 15 сентября 2017 г. администрацией было выдано разрешение на строительство дома на участке.
В январе 2019 г. Ольга Фролова получила в аренду один из названных земельных участков, заключив договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды. В июле 2021 г. главный специалист отдела имущественных и земельных отношений администрации Туапсинского городского поселения произвел мониторинг земельного участка и установил, что на нем беспорядочно произрастает растительность, часть огорожена сеткой-рабицей. 25 января 2022 г. администрация обратилась к Ольге Фроловой с требованием о начале освоения земельного участка либо о расторжении договора аренды.
4 марта 2022 г. на государственный кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. В тот же день зарегистрировано право собственности Ольги Фроловой на объект незавершенного строительства. Однако по результатам проверки Туапсинской межрайонной прокуратурой в адрес администрации Туапсинского городского поселения было вынесено представление об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства в части предоставления и изменения вида разрешенного использования земельного участка. Впоследствии постановлениями администрации в порядке самоконтроля было отменено разрешение на строительство от 15 сентября 2017 г. Вместе с тем Ольга Фролова в суде добилась отмены этих постановлений.
Впоследствии администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с иском к Ольге Фроловой о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка, аннулировании регистрационных записей. В иске было указано, что ответчик в нарушение требований действующего законодательства и заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более трех лет не использовала его в соответствии с установленным в договоре аренды видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 25 мая 2023 г. исковые требования были удовлетворены частично. Суд установил, что отсутствуют доказательства освоения и использования ответчиком земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с 12 апреля 2016 г. по 25 января 2022 г., и пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий. Он постановил расторгнуть договор аренды и обязал Ольгу Фролову освободить и возвратить администрации земельный участок. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Тогда Ольга Фролова направила кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как отмечено в определении, в силу ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Со ссылкой на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ВС указал, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Суд подчеркнул, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение или его последствия устранены арендатором в разумный срок.
ВС указал, что, как следует из материалов дела, на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, уже было окончено строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается выписками из ЕГРН. То есть ответчиком были приняты меры по освоению и использованию спорного земельного участка. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве доказательств освоения и использования земельного участка Ольга Фролова представила суду градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство дома, технические условия для водоснабжения, электроснабжения, заявление в администрацию о выдаче порубочного билета, заявление в прокуратуру, ответы на них, выписку из ЕГРН об объекте незавершенного строительства, выписку из ЕГРН на индивидуальный жилой дом.
Исходя из этого, Верховный Суд заключил, что строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, т.е. каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.
Кроме того, ВС принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 12 декабря 2022 г. признаны незаконными и отменены постановления администрации Туапсинского городского поселения, отменяющие разрешения на строительство дома. Судебная коллегия отметила, что в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным Кодексом.
Верховный Суд подытожил, что судами не учтены требования приведенных процессуальных норм, поскольку их выводы о незаконности разрешения на строительство противоречат установленным в указанном решении суда обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу. Поэтому он отменил их постановления и направил дело на новое рассмотрение.
Комментируя определение ВС, юрист практики недвижимости и инвестиций «Легис Универсум» Анастасия Иванова отметила, что решение ВС в полной мере соответствует сложившейся судебной практике по аналогичной категории дел, связанной с расторжением договора аренды земельного участка, являющегося публичной собственностью, ввиду его неиспользования арендатором по целевому назначению. Она считает ключевым то, что Суд принял во внимание возведение арендатором в установленном порядке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, что в совокупности с иными обстоятельствами по делу приводит к выводу о несоразмерности принятой администрацией поселения меры по расторжению договора аренды земельного участка допущенному арендатором нарушению.
Кроме того, Анастасия Иванова добавила, что собственник объекта недвижимости не лишен возможности реализовать свое исключительное право, предусмотренное Земельным кодексом РФ, на предоставление в аренду либо в собственность земельного участка под таким объектом даже в случае расторжения первичного договора аренды.
Адвокат АП Кемеровской области, младший юрист практики «Экология и природопользование» КА «Регионсервис» Анастасия Кирпиченко подчеркнула, что органами, осуществляющими государственный земельный надзор за использованием и охраной земель, муниципальный земельный контроль, зачастую выявляются нарушения требований земельного законодательства, связанные с ненадлежащим использованием земельных участков либо их неиспользованием.
«Землепользователи, допуская такие нарушения, даже не подозревают, что это, в том числе, может служить обстоятельством для досрочного прекращения договоров аренды земельного участка. Поэтому трудно не согласиться с выводом ВС о неполном выяснении нижестоящими судами всех обстоятельств дела, крайне важных для развернутой оценки нюансов спора»,
– отметила она.
Анастасия Кирпиченко обратила внимание, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальное основание для досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований. Данная норма в первую очередь направлена на сохранение длящихся арендных правоотношений, в связи с чем для правильного разрешения дела необходимо установить наличие существенных не устраненных арендатором нарушений договора.
Как заметила Анастасия Кирпиченко, в рассматриваемом деле нижестоящие суды пришли к выводу, что отсутствуют доказательства освоения и использования ответчиком земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с 12 апреля 2016 г. по 25 января 2022 г., в то время как ответчик приобрел право аренды только в 2019 г.
«Указанное обстоятельство, безусловно, влияет на законность предъявляемого требования о расторжении договора аренды, поскольку договор может быть расторгнут в случае неиспользования арендатором земельного участка в течение более трех лет»,
– уточнила эксперт.
Она также отметила, что судебная практика различает понятия «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования» и «своевременное освоение земельного участка», вследствие чего неосвоение земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в период «неиспользования» земельного участка, поскольку под первым принято понимать осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка, подчеркнула Анастасия Кирпиченко.
Юрист Ольга Михалева считает, что ключевым моментом в подобных делах является доказанность существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором в разумный срок. Эксперт пояснила: если будет установлено, что арендатор принимал меры по освоению и использованию предоставленного ему в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением с соблюдением действующих норм и правил, то суды придут к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды. В отношении земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных жилых домов, такими мерами являются получение разрешения на строительство в установленном порядке и начало строительства соответствующего объекта недвижимости.
Ольга Михалева указала, что в данном случае ВС не усмотрел наличия существенных нарушений договора аренды и посчитал недоказанными факты неосвоения и неиспользования ответчиком земельного участка с видом разрешенного использования «для ИЖС». Эксперт добавила, что, как правило, суды различают понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» (Определение ВС от 14 марта 2017 г. № 18-КГ17-14; определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 июня 2024 г. № 88-14738/2024; Второго КСОЮ от 17 февраля 2022 г. № 88-2500/2022; Четвертого КСОЮ от 13 августа 2020 г. № 88-16036/2020).
Адвокат АП Краснодарского края Владимир Червонных, представляющий интересы Ольги Фроловой, воздержался от комментариев.