Может ли земельный участок в особоохраняемой природной зоне федеральногозначения находится в частной собственности? Ответ дал КС РФ

Конституционный суд РФ 28 января 2025 года вынес Постановление № 3-П по резонансному делу «сочинских садоводов», которые просили его признать ст. 12 и 304 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» противоречащими Конституции Российской Федерации. Однако КС РФ им отказал, но сделал несколько важных выводов, подробности в комментариях экспертов.

Конституционный суд РФ в защиту публичных интересов указал, что не допускается сохранение права частной собственности на земельный участок, находящийся в границах ООПТ федерального Юлия Иванова, управляющий партнер юридической компании ЮКО Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства значения. Последствиями этого является то, что:

Вместе с тем КС РФ сформировал важные правовые позиции в поддержку частных интересов физических лиц-приобретателей спорных земельных участков:

(1) добросовестность приобретателя земельного участка. При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах ООПТ либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК РФ;

(2) применение срока исковой давности. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Если, однако, нарушение права истца путем внесения недостоверной записи не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абз. 2, 3 п. 57 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВаС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Указанные гарантии (добросовестность приобретателя, применение сроков исковой давности) должны быть интегрированы в механизм разрешения споров по такого рода искам, по крайней мере между гражданином и публично-правовым образованием;

(3) возмещение компенсации приобретателю земельного участка.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, то есть в этом случае признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Таким образом, правовые позиции КС РФ, изложенные в постановлении соответствуют принципам справедливости и направлены на защиту добросовестных граждан, которые приобрели земельные участки, находящиеся в границах ООПТ.

Ряд объектов никогда не мог находиться в частной собственности по причине их изъятия из оборота. Следовательно к ним не могут применяться правила гражданско-правового регулирования.

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание в связи с принятой КС РФ позицией, следующие.

1. КС РФ обратил внимание на то, что ряд объектов никогда не могут находиться в частной собственности по причине их изъятия из оборота. Следовательно, к подобным объектам не могут применяться правила гражданско-правового регулирования и вытекающие из них сроки исковой давности. Права добросовестных приобретателей подлежат защите только в отношении имущества, на которое потенциально может быть приобретено право частной собственности. Учитывая, что публичный интерес имеет приоритет, право частной собственности на подобные (изъятые из оборота) объекты защищено быть не может.

Сам факт нахождения спорного земельного участка в границах ООПТ указывает на то, что право должно быть прекращено, а регистрационная запись — аннулирована. И иски о признании права отсутствующим являются допустимыми.

КС РФ делает интересную оговорку. Если земельный участок находится в границах ООПТ частично, на основании решения суда оставшаяся за ее пределами часть может сохраниться в собственности частного субъекта. Если же на момент рассмотрения спора граница ООПТ изменена таким образом, что весь земельный участок вышел за пределы указанной зоны, это является безусловным фактом сохранения за частным лицом его права собственности (если только не будет доказана причинно-следственная связь между незаконным предоставлением и последующим исключением его из границ ООПТ.

2. КС РФ вводит новый механизм восстановления нарушенных прав данных собственников (но только, если установлено, что лицо действовало добросовестно и заявляет о сроках исковой давности) — компенсация путем предоставления аналогичного земельного участка (по размеру, виду разрешенного использования) либо его денежного эквивалента.

При этом решение о компенсации, а также о сроках ее предоставления определяет суд (принцип предварительной равноценной компенсации).

Однако в действительности достаточно сложно подобрать аналогичный земельный участок в силу уникальности данного объекта недвижимости, а КС РФ и действующее законодательство не закрепляют какой-либо локационной привязки, также не определено, на кого возлагается обязанность по подбору соответствующего земельного участка и пр.

В части денежного эквивалента возникают еще большие вопросы: по какой цене, с учетом каких характеристик будет оцениваться земельный участок, какой метод будет применен при оценке и пр.

3. КС РФ допустил возможность ретроспективного применения законодательства, что противоречит действующему гражданскому регулированию. Так Закон об ООПТ был принят лишь в 1995 г., а сделки по первоначальному приобретению земельных участков в собственность датированы 1991-1994 гг. Таким образом, лицо на момент приобретения не знало и не могло догадываться, что через какойто промежуток времени будет принято специальное законодательство, на данной территории будут установлены границы парка, а специальный правовой режим парковых зон не позволит находится земельным участкам в частной собственности.

4. Суд намеренно разграничивает последствия в отношении земельных участков, расположенных в границах ООПТ, и лесных земельных участков, объясняя возможность сохранения права частной собственности на последние действующей «лесной амнистией». В данном случае, если лицо приобрело земельный участок в границах земель лесного фонда добросовестно, или истек срок исковой давности, то требование о прекращении права частной собственности не подлежит удовлетворению.

Следовательно, необходимость сохранения земельных участков в составе лесного фонда при коллизии с правами и интересами граждан не абсолютизируется.

Резюмируя все вышесказанное, необходимо отметить, что данное Постановление явилось своеобразным компромиссом между публичными и частными интересами. При этом многих введенные КС РФ механизмы могут создать неопределенность в правоотношениях.