Коттеджные поселки: привилегированное жилье или головная боль

Вопросы правового регулирования коттеджных поселков, касающиеся, в частности, организационно-правовой формы управления данными территориями, перечня имущества общего пользования, определения порядка пользования и размера ежемесячных платежей на содержание указанного имущества, долгое время не теряют актуальности.

Понятие «коттеджный поселок» отсутствует в законодательстве, однако определение «коттедж», его описательные и технические характеристики встречаются в некоторых нормативных документах¹.

Отсутствие нормативной дефиниции признают и судебные инстанции, по-разному называя в своих актах указанные территории. В частности, Конституционный Суд РФ со ссылкой на существующий в российском законодательстве пробел в одном из своих постановлений для обозначения использовал термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», «жилищно-земельный комплекс»².

Градостроительный кодекс РФ именует указанные объекты индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки. При этом регулирование, предложенное градостроительным законодательством, не позволяет решить все возникающие на практике проблемы.

На наш взгляд, введение на законодательном уровне понятия «коттеджный поселок» назревшую проблему не решит. Вопрос стоит более остро, так как проблема носит комплексный характер. Отсутствие четкости в понятийном аппарате порождает неопределенность правового режима рассматриваемых объектов.

Представляется логичным распространить на указанные территории правовой режим многоквартирных жилых домов, применяя по аналогии закрепленные в Жилищном кодексе РФ правила регулирования в части имущества общего пользования, земельных участков, особенностей процедуры принятия собственниками решений, налогообложения и иных обязательных платежей и т.д.

Фактически собственники коттеджей в поселке аналогичным образом реализуют свое право на жилище, закрепленное Конституцией РФ, однако ни законодатель, ни судебная практика по общему правилу не идут по пути уравнивания правовых режимов указанных объектов.

Так, некоторые суды приходят к выводу, что отношения, складывающиеся между собственниками коттеджей по поводу содержания имущества общего пользования, подлежат регулированию Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ). Другие, напротив, полагают, что «разрешенное использование земельных участков свидетельствует о том, что стороны спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли»³. В судебных актах также встречается аргументация, согласно которой суды лишь в части распространяют положения ЖК на отношения, складывающиеся на территориях коттеджных поселков, при этом разграничивая специфику имущества общего пользования собственников домовладений в коттеджных поселках с режимом общего имущества в многоквартирном доме⁴.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П (далее – Постановление КС № 55-П), учитывая сложившуюся неопределенность, обязал законодателя определить правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках, обеспечить справедливый баланс интересов, прав и обязанностей собственников имущества, входящего в эти комплексы, определить критерии определения, перечень и правовой режим имущества, используемого для общих нужд, а также установить нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию (в частности, порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).

Во исполнение Постановления КС № 55-П в июле 2022 г. Правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (№ 155842-8; далее – законопроект; 19 октября принят в первом чтении).

Данным законопроектом предлагается закрепить определение жилого комплекса как совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе определенных как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесенных к имуществу общего пользования в порядке, установленном данным законопроектом. Также, согласно законопроекту, к жилым комплексам могут относиться малоэтажные жилые комплексы, возведенные в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 2).

Таким образом, законопроект, как и действующее законодательство, не содержит определения понятий «коттедж», «коттеджный поселок», «таунхаус», однако из его содержания можно заключить, что законодатель предусматривает регулирование именно для территорий, на которых размещены указанные объекты.

В то же время законопроект содержит определение имущества общего пользования (ст. 3), к которому должно относиться общее имущество собственников, принадлежащее им на праве общей долевой собственности, а также иное имущество, находящееся в частной собственности и расположенное в границах территории жилого комплекса, которое служит для удовлетворения потребностей всех жителей (в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, элементы благоустройства, спортивные и детские площадки и т.д.); также предусмотрены основания возникновения у собственников коттеджей права общей долевой собственности на него. Представляется логичным определять размер доли собственника коттеджа в праве общей долевой собственности пропорционально площади принадлежащего последнему земельного участка, на котором располагается (потенциально будет расположен) индивидуальный жилой дом. Площадь размера дома при определении доли в расчет не берется.

При этом в целях гарантии указанного права неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка является соглашение о возникновении у покупателя доли в праве общей долевой собственности.

В законопроекте также указано, что использование земельных участков, права на которые входят в состав имущества, находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда собственников к их участкам осуществляется свободно и без взимания платы (ч. 2 ст. 5). Указанная проблема актуальна, поскольку право собственности или аренды на дороги, проезды и иные места общего пользования, как правило, сохраняется у первоначального застройщика коттеджного поселка, который впоследствии порой начинает злоупотреблять правами, устанавливая повышенные платежи за пользование, ограничивать доступ третьих лиц и т.д⁵.

В то же время по аналогии с многоквартирными домами собственник индивидуального жилого дома не вправе требовать выдела его доли в праве общей долевой собственности и отчуждать свою долю без одновременного отчуждения прав на земельный участок и индивидуальный жилой дом.

Бесспорным представляется и положение законопроекта о несении собственниками бремени расходов на содержание имущества, находящегося в долевой собственности. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества должна соответствовать доле собственника в праве общей долевой собственности (ст. 6).

Не менее актуален вопрос об управлении имуществом, находящимся в долевой собственности. Законопроект предлагает собственникам выбрать один из способов: непосредственное управление собственниками недвижимости, управление товариществом собственников недвижимости; управление управляющей организацией на основании договора (ст. 7). Выбор в пользу одного из перечисленных способов должен быть сделан на общем собрании собственников. При этом требование о наличии лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами у управляющей организации, установленное п. 1 ст. 162 ЖК, в законопроекте не предусмотрено, а иные требования к указанной организации не устанавливаются (например, обязательное членство в саморегулируемой организации и т.п.).

Примечательно, что при непосредственном управлении все собственники или их большинство выступают в качестве одной стороны договоров на оказание услуг по содержанию и ремонту такого имущества, а при заключении договоров на водо-, электроснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами каждый собственник выступает в качестве контрагента от своего имени. Подробно и последовательно изложены положения, касающиеся предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ст. 16 законопроекта).

Собственники большинством более чем 50% от общего числа голосов могут принять решение о создании товарищества собственников недвижимости, которому устанавливается обязанность по внесению взносов (членских, целевых). Членские взносы оплачиваются не чаще раза в месяц, тратятся на четко регламентированные ч. 5 ст. 13 законопроекта расходы. Целевые взносы также оплачиваются на строго предусмотренные цели (ч. 6 ст. 13 проекта).

Несомненно, важное положение содержится в ст. 14 законопроекта. Оно идентично положению ст. 5 Закона № 217-ФЗ относительно собственников, которые не являются членами товарищества, но вправе использовать имущество, находящееся в долевой собственности, на равных условиях и в объеме, установленных для членов товарищества. Размер платы для лиц, не являющихся членами товарищества, равен суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов. Известны случаи, когда собственники, не являющиеся членами дачных объединений, не были согласны с требованием товариществ, взыскивающих неосновательное обогащение за пользование имуществом, находящимся в общем пользовании, и устанавливающих размер требований, равный взносам, которые оплачивают члены таких объединений.

Сложилась устоявшаяся судебная практика в пользу интересов товарищества: суды взыскивают денежные средства с собственников, не являющихся членами, но пользующихся объектами их инфраструктуры⁶. Выход из членства не может свидетельствовать об отсутствии правовой связи между собственником и использованием им имущества, находящегося в общем пользовании⁷.

Также представляет интерес предлагаемый в законопроекте порядок использования имущества, не находящегося в долевой собственности собственников недвижимости. Владение и пользование таким имуществом предлагается осуществлять на основании соглашения, заключаемого между собственником и иными жителями поселка. При недостижении консенсуса относительно размера платы за пользование данный вопрос разрешается в судебном порядке. На сегодняшний день в таких спорах суды требуют от жителей коттеджей представлять средние рыночные цены на услуги, на которые, по мнению жителей, тарифы слишком высоки. Вместе с тем не представляется возможным избирательное оказание услуг в пределах общей инфраструктуры коттеджного поселка – в частности, оказание ряда услуг одним собственникам и неоказание их другим, необоснованно уклоняющимся от оплаты расходов⁸. В ст. 9 законопроекта предлагается устанавливать плату за пользование таким имуществом, а исчерпывающий перечень расходов, подлежащих возмещению собственниками в ходе использования имущества, не находящегося в долевой собственности, будет предусмотрен Правительством РФ.

Ключевым в данном вопросе является запрет изменения целевого назначения объектов, входящих в состав имущества, не находящегося в долевой собственности. Такие изменения на практике не допустят продажи и дальнейшей застройки аффилированными с застройщиками лицами земельных участков, на которых уже расположены детские и спортивные площадки, дороги и иные места общего пользования.

Важным представляется закрепление в законопроекте случаев, когда собственники недвижимости вправе инициировать процедуру проведения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков (ст. 17). Собрание может быть проведено при соблюдении следующих условий: если индивидуальные жилые дома расположены на смежных участках; в границах такой территории находится имущество, признаваемое имуществом общего пользования; собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на смежных участках, принято решение о признании правового режима жилого комплекса.

Одной из слабых сторон законопроекта является возможность его ретроспективного действия, а именно: будут ли предлагаемые правила регулирования распространяться на существующие коттеджные поселки? При этом законодатель не предусматривает механизма преобразования права публичной собственности на него в долевую собственность владельцев объектов недвижимости в жилом комплексе. Также неясным остается вопрос об определении границ территории будущего жилого комплекса при отсутствии документации по планировке территории.

Исходя из изложенного, сложно не согласиться со своевременностью и назревшей необходимостью законопроекта. Надеемся, его принятие позволит решить большое количество проблем в части взаимодействия между собственниками объектов недвижимости и управляющими компаниями, а также иными собственниками объектов, используемых для удовлетворения потребностей всех жителей коттеджного поселка, повысить комфорт и удобство проживания, а также сделать право на жилище, гарантированное Конституцией, более доступным и реализуемым.

¹ См., в частности, Приложение № 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», утвержденные Приказом Росстата от 18 января 2022 г. № 19, и Приказ Госстроя РФ от 31 марта 1998 г. № 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, и рекомендаций по его ведению».

² Постановление КС РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П.

³ Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 октября 2020 г. № 5-КГ20-107-К2.

⁴ Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П.

⁵ Определение Второго КСОЮ от 28 октября 2021 г. по делу № 88-25460/2021.

⁶ Определение Первого КСОЮ от 23 сентября 2022 г. № 88-21222/2022, 2-15/2022.

⁷ Определение КС от 27 мая 2021 г. № 1010-О.

⁸ Определение Второго КСОЮ от 28 октября 2021 г. по делу № 88-25460/2021.