Что такое градостроительный план земельного участка и как его получить

Рассказываем, что такое градостроительный план земельного участка и какие документы надо собрать и предоставить для его получения.

При оформлении сделок с земельными участками требуется пакет документов, в том числе и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Рассказываем, что это за документ, что необходимо для его получения и в каких случаях можно получить отказ.

Что такое ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, в котором содержится информация о земельном участке для проектирования, строительства, а также реконструкции объектов недвижимости в границах земельного участка (ч. 1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса). В ГПЗУ указывается вся информация об уже имеющихся объектах на земельном участке, а также данные о том, можно ли строить там что-то еще, объясняет юрист Юрий Пустовит.

В ГПЗУ должно быть указано:

Юрий Пустовит замечает, что в ряде случаев ГПЗУ можно получить до образования земельного участка (ч. 1.1, 1.2 ст. 57.3 Градостроительного кодекса). Например, это возможно сделать на основании утвержденного проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ч. 1.1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса).

ГПЗУ не является правоустанавливающим документом. Он содержит в себе информацию из градостроительной документации и в случае противоречий приоритет имеет градостроительная документация (ПЗЗ, Генплан и т. д.), поясняет Елена Тимошенко. «В разных регионах ГПЗУ может быть неодинаково информативен. Где-то всю информацию можно прочитать прямо в ГПЗУ, где-то информация будет содержаться в форме отсылок к правилам землепользования и застройки и прочтение ГПЗУ потребует определенных навыков», — добавляет Тимошенко.

Кто должен получать ГПЗУ

Эрдэм Сергеев поясняет, что получать градостроительный план застройки участка должны:

Кому необязательно получать ГПЗУ

Необязательно получать градостроительный план владельцам участков, не предназначенных для строительства (например, для сельхозиспользования без возведения капитальных объектов) или при оформлении участка без планов застройки, говорит Эрдэм Сергеев.

Для чего нужен градостроительный план земельного участка

ГПЗУ — это своего рода паспорт на землю. При этом он может не пригодиться на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), однако во всех остальных случаях документ нужен, поясняет Анна Жолобова.

ГПЗУ необходим, к примеру, перед строительством жилого комплекса или при реконструкции того или иного здания. Без ГПЗУ разрешения на строительство не дадут, добавляет Елена Тимошенко.

Юрий Пустовит замечает, что в ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капстроительства, но в нем отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить с учетом установленных норм и правил.

Хотя получение ГПЗУ не всегда обязательно для частного строительства, его оформление значительно снижает риски и помогает избежать финансовых потерь и юридических проблем в будущем. ГПЗУ обеспечивает гарантию неизменности градостроительного регламента участка на срок до трех лет, что дает уверенность застройщику в том, что требования по застройке не изменятся в этот период, даже если изменятся правила землепользования и застройки, добавляет Мария Печек.

Срок действия ГПЗУ

ГПЗУ сохраняет силу в течение трех лет с даты выдачи. Это означает, что в течение трех лет владелец может использовать данные из плана при подготовке проектной документации и при получении разрешения на строительство. После истечения этого срока, если ситуация изменилась (например, были скорректированы правила землепользования), потребуется получить новый ГПЗУ, предупреждает Наталья Шалуба. По словам Елены Тимошенко, при рассмотрении вопросов выдачи разрешения на строительство уполномоченный орган должен опираться на актуальные градостроительные регламенты, а не на редакцию регламентов, которые действовали во время выдачи ГПЗУ.

Что нужно для получения ГПЗУ

Наталья Шалуба поясняет, что обычно для получения градостроительного плана необходим стандартный пакет документов. Это:

Как получить ГПЗУ

Заявление на получение ГПЗУ подается в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка либо через многофункциональный центр (МФЦ), а также возможно подать заявление в электронной форме через портал «Госуслуги» или специализированные государственные ресурсы, объясняет Мария Печек.

Как получить через МФЦ

По словам эксперта, чтобы получить ГПЗУ через МФЦ, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Записаться на прием в МФЦ по месту расположения земельного участка. Запись можно сделать через сайт МФЦ, портал «Госуслуги» или по телефону горячей линии центра;

2. Подготовить и подать заявление о выдаче ГПЗУ вместе с необходимыми документами:

3. Получить расписку о приеме документов с указанием перечня поданных бумаг и идентификационным номером для отслеживания статуса заявки;

4. Ожидать рассмотрения заявления, в назначенный срок прийти в МФЦ для получения готового градостроительного плана или уведомления об отказе с объяснением причин.

Услуга предоставляется бесплатно и только в МФЦ, расположенных в том же регионе, где находится земельный участок, так как оформление ГПЗУ не подчиняется принципу экстерриториальности.

Как получить через «Госуслуги»

Для оформления получения ГПЗУ через сервис «Госуслуги» необходимо проделать следующие действия:

Срок изготовления ГПЗУ обычно составляет до 14 рабочих дней в Москве и Московской области, в других регионах — до 15 календарных дней, в некоторых случаях до 30 календарных дней. Данная услуга предоставляется бесплатно, оплачивать государственную пошлину не требуется. ГПЗУ выдается в электронной форме и направляется в личный кабинет на портале «Госуслуги» или выдается в МФЦ по выбору заявителя, поясняет Мария Печек.

Можно ли купить участок без ГПЗУ

Продавец земельного участка не обязан предоставлять градостроительный план земельного участка при совершении сделки. Но покупать без ГПЗУ рискованно, покупатель может приобрести землю, на которой будет невозможно оформить в собственность построенные в дальнейшем объекты, объясняет Дарья Житомирская. По словам эксперта, без документа невозможно точно оценить:

«Поэтому при покупке земли под строительство желательно заранее заказать ГПЗУ, чтобы иметь полную информацию», — добавляет Дарья Житомирская.

Почему могут отказать в получении ГПЗУ

Эксперты объясняют, что отказ в получении градостроительного плана земельного участка может быть обусловлен несколькими основными причинами:

Чем отличаются ГПЗУ и ПЗУ

Главное отличие в том, что ГПЗУ — это индивидуальный документ, который разрабатывается для конкретного земельного участка и содержит уникальные параметры и характеристики именно этого участка. А ПЗУ (проект планировочной организации земельного участка) — это проектная документация, которая показывает расположение объектов строительства и коммуникаций на данном участке, поясняет Анна Жолобова.

ПЗУ разрабатывается на стадии проектирования и используется для понимания, как именно будет размещено здание на участке и как организована прилегающая территория. Он входит в состав проектной документации и разрабатывается на основании данных ГПЗУ и других исходных материалов, добавляет Мария Печек.

Чем ГПЗУ отличается от ПЗЗ

ГПЗУ — это составная часть ПЗЗ (правил землепользования и застройки), то есть два документа по отношению к друг другу являются общим и частным. ПЗЗ — это свод правил и ограничений, которые устанавливаются для всей территории муниципалитета или региона с определением зон и допустимых видов использования земли. А ГПЗУ — это выписка из ПЗЗ и других документов, но уже с конкретными параметрами, применимыми только к определенному земельному участку, резюмирует Мария Печек.