Чек-лист по приемке квартиры в новостройке: на что обратить внимание

К приемке квартиры в новостройке эксперты советуют подходить ответственно и все проверять. А в случае обнаружения недостатков требовать от застройщика их оперативного устранения.

После того как многоквартирный дом достроен, участники долевого строительства должны принять квартиры от застройщика. Только после подписанного акта приема-передачи можно получить ключи и зарегистрировать в Росреестре право собственности.

Вместе с экспертами объясняем, как правильно осуществить приемку квартиры, что нужно сделать и на что прежде всего обратить внимание.

Как проходит приемка квартиры в новостройке

Приемка квартиры — это процедура, в ходе которой застройщик передает объект недвижимости во владение участника долевого строительства (покупателя), который становится собственником жилья. На юридическом уровне это как раз и подтверждается подписанием обеими сторонами акта приема-передачи, говорит Юлия Щипцова.

Как правило, приемка квартиры в новостройке происходит следующим образом. Сначала клиент приходит в офис заселения застройщика, а далее они вместе со специалистом проходят в квартиру, которую нужно передать по акту. Если осмотр квартиры удовлетворил нового собственника, то они возвращаются в офис и подписывают акт приема-передачи, рассказывает Юлия Дымова. Эксперт обращает внимание, что в офисе собственнику также передают всю необходимую документацию, связанную с техническим обслуживанием. Например, документы на счетчики, терморегуляторы, пожарные шланги (если они предусмотрены) и так далее. После подписания акт приема-передачи собственнику передаются ключи. Это пример того, как данная процедура должна проходить в идеале, в жизни возможны разные варианты развития событий, предупреждает Дымова.

Юлия Щипцова обращает внимание, что до конца 2024 года действует особый порядок приемки квартиры, установленный постановлением правительства № 2380). Согласно ему, определены основные этапов в ходе приемки квартиры:

Что означает подписание акта приема-передачи

Документы для приемки квартиры

Прежде чем идти на приемку квартиры, рекомендуем заранее подготовить следующие документы:

Самостоятельная приемка квартиры в новостройке

Кроме документов на самостоятельную приемку квартиры в новостройке эксперты советуют взять с собой:

На что обратить внимание

Эксперты советуют обратить внимание не только на принимаемую квартиру, но и места общего пользования в новостройке. Это:

Что нужно сделать при приемке квартиры

Чек-лист по приемке квартиры без отделки

Принимая квартиру без отделки, необходимо выполнить следующие действия:

«Преимущественно нужно смотреть на качественные нарушения — это могут быть какие-либо явные трещины, протечки, неровно установленные окна, сколы, дефекты на входных дверях. То есть это те нюансы, которые легко может заметить непрофессионал», — советует Юлия Дымова.

Чек-лист по приемке квартиры с отделкой

При приемке квартиры с отделкой актуальны все пункты из чек-листа для квартиры без отделки. Также следует особо обратить внимание на следующие моменты:

Приемка квартиры со специалистом

Эксперты советуют при осмотре квартиры обратиться и к помощи профессиональных приемщиков. Особенно это актуально, если между покупателем и застройщиком возникли разногласия относительно качества выполненных работ. Юлия Дымова замечает, что, принимая жилье, особенно с отделкой, человек, который не является специалистом, вряд ли сможет досконально проверить техническую сторону. Существует множество скрытых аспектов, которые поймет только профессионал. Главный плюс профессионального приемщика — это опыт, поскольку он проверяет квартиры каждый день, знает, на что надо обращать внимание в первую очередь, а также какие скрытые дефекты и проблемы встречаются чаще остальных.

Дарья Хорошавцева добавляет, что присутствие на приемке квартиры специалиста надо согласовывать с застройщиком. Это делается в течение пяти рабочих дней со дня возникновения разногласий. Согласно постановлению правительства, такой эксперт должен иметь опыт работы, его квалификация должна быть подтверждена внесением в национальный реестр специалистов в области строительства или в реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Застройщик может также попросить дольщика:

Что делать после приемки

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ-214, застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, говорит Дарья Хорошавцева. После приемки квартиры следует обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно при обращении в МФЦ, имея при себе оригинал договора и акта приема-передачи, а также их копии, поясняет Юлия Щипцова.

Если акт приема-передачи не подписан

Если при осмотре помещения выявлены существенные недочеты, то акт приема-передачи подписывать нельзя. Ведь в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру в нормальном состоянии и без серьезных недостатков, а будущий собственник имеет право потребовать от застройщика устранения недочетов, говорит Юлия Батталова. Все обнаруженные недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком, объясняет Дарья Хорошавцева.

Юлия Батталова замечает, что в этом случае есть несколько вариантов развития событий:

Если же покупатель необоснованно уклоняется от приемки квартиры и не подписывает акт без предъявления официальных претензий, то застройщик может осуществить ее передачу в одностороннем порядке, составив соответствующий акт. Такое право установлено законодательством об участии в долевом строительстве. Однако эти действия могут быть оспорены покупателем в судебном порядке, резюмирует Юлия Батталова.

До конца 2024 года застройщики освобождены от выплаты неустоек

Вопрос соотношения прав и обязанностей дольщиков и строительных компаний вызывает споры уже давно. Традиционно государство опекает более слабую сторону правоотношений — дольщика. По действующему законодательству, установлена двойная ответственность застройщика в случае нарушения требований потребителя — как по закону «О долевом строительстве», так и по закону «О защите прав потребителей», говорит Анна Жолобова. По словам эксперта, практикуется двойное привлечение к ответственности застройщиков за одно и то же нарушение: согласно действующим нормам, дольщик вправе взыскать неустойку за ряд нарушений одновременно по обоим указанным законам.

Некоторые дольщики активно злоупотребляют наличием подобных прав и привилегий и занимается так называемым покупательским экстремизмом. Есть целые юридические компании, которые специализируются именно на спорах по ДДУ. Юристы таких компаний сами находят дольщиков и активно предлагают свои услуги. И некоторые дольщики, которые в обычной ситуации не стали бы тратить свое время на сутяжничество, заключают договор с такими юристами, задача которых уже попытаться всеми правдами и неправдами стрясти с застройщика деньги, говорит Сергей Сергеев. Однако в последнее время на уровне законодательства наблюдается усиление позиции застройщиков. В 2023 году в законе «Об участии в долевом строительстве» был установлен предельный размер неустойки, начисляемой застройщику за нарушение сроков сдачи объекта — 5% от стоимости приобретенного жилья при условии нарушения указанного срока не более чем на 30 месяцев, поясняет Анна Жолобова.

А в марте этого года принято постановление правительства, согласно которому на выплату неустоек установлен мораторий до 31 декабря 2024 года. Таким образом, до истечения моратория дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, говорит эксперт.

Также в конце мая 2024 года в Госдуму внесен законопроект, предписывающий, что размер компенсаций не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков. Проект наделяет дольщиков правом получить возмещение иных причиненных им убытков сверх неустойки, что позволяет компенсировать стоимость аренды помещения за время, которое понадобится для устранения недостатков. По мнению Анны Жолобовой, законопроект укладывается в ту же логику усиления защиты прав застройщиков и призван обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве.