«Битва за урожай!»: спор двух арендаторов о праве собственности на подсолнечник

Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС23-12789 от 24.10.2023 по делу № А12-16447/2022.

I. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

Общим собранием собственников земельного участка было принято решение о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земли с.х. назначения с предыдущим арендатором. В его адрес было направлено уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи земельного участка.

Часть собственников, после этого заключили договор аренды с новым арендатором, который осуществил посев подсолнечника.

Посчитав договор аренды не расторгнутым, предыдущий арендатор обратился с иском о признании права собственности на урожай подсолнечника.

Суды трех инстанций признали право истца на урожай, однако СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение.

II. ПОЗИЦИИ НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Суды исходили из несоблюдения порядка одностороннего расторжения договора аренды и нарушения п. 2 ст. 610 ГК РФ.

III. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

  • Собственники однозначно выразили волю на прекращение с АО арендных отношений, о чем Арендатор был надлежащим образом извещен.
  • Отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон.
  • Требования Закона № 101-ФЗ1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ были соблюдены.

IV. СКРЫТЫЙ СМЫСЛ

Специальные нормы о расторжении договора аренды земельного участка с.х. назначения также подлежат оценке наряду с нормами ГК РФ:

  • решение о расторжении принято собственниками задолго до посевных работ (пп.1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
  • поскольку  число собственников земельных долей составляло более пяти, расторжение договора могло быть только решением общего собрания (ст. 14 Закона №101-ФЗ).
  • При новом рассмотрении, возможно, будет иметь значение неопределенный срок договора — пункт 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает исключительно судебный порядок расторжения договора, срок действия которого более пяти лет.
  • судом фактически применен принцип «внесения» — государственная регистрация прекращения договора является правопрекращающим фактом для третьих лиц (п.3 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

V. ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПРАКТИКИ

  • Право на односторонний отказ от договора аренды не может быть игнорировано арендатором.
  • При отсутствии соглашения сторон об ином, право обращения в свою собственность будущего урожая переходит к арендатору вместе с правом аренды земли (п. 1 ст. 41 ЗК РФ, в ст.ст. 218, 136, 606 ГК РФ).
  • Признание расторжения договора нелегитимным, не повлечет признания за истцом права на урожай, поскольку согласно п. 2 ст. 76 ЗК РФ, ст. 1102 ГК РФ будут применены нормы о неосновательном обогащении.

1 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. От 13.06.2023) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Скачать PDF

Если у вас есть какие-либо вопросы по этому материалу, свяжитесь с нами любым удобным способом:
Андрей Переладов
Управляющий партнер офиса Коллегии в г. Кемерово, Сопредседатель Коллегии, руководитель практики «Экология и природопользование»